第五节 中国房地产估价行业发展概况

　　中国房地产估价行业是一个既古老又新兴的行业，是房地产业的重要组成部分。中国房地产估价活动历史悠久、源远流长，上千年前就产生了有关房地产价值及其评估思想的萌芽。当时伴随着土地和房屋买卖、租赁、课税、典当等活动的出现，房地产估价活动应运而生。但在20世纪50年代至70年代这段时期，随着废除房地产私有制，禁止房地产买卖、租赁等活动，中国房地产估价活动基本消失。直到1978年以后，在改革开放的背景下，随着城镇国有土地有偿使用和房屋商品化的推进，中国房地产估价活动开始复兴。特别是1993年诞生首批房地产估价师以来，中国房地产估价行业快速发展，估价队伍迅速壮大，估价法规不断健全，估价标准逐步完善，估价理论日趋成熟，估价业务持续增长，估价行业的社会影响显著扩大；基本形成了公平竞争、开放有序和监管有力的房地产估价市场，逐步建立起了政府监管、行业自律和社会监督的监管体制；房地产估价在解决房地产市场失灵，将房地产市场引向理性，维护房地产市场秩序，保护房地产权利人和利害关系人的合法权益，防范金融风险，促进社会和谐等方面发挥着独特的积极作用。

　　下面就中国现代房地产估价行业发展的几个主要方面作一介绍。

　　一、以法律形式确立了房地产估价的地位

　　1994年7月5日颁布的《城市房地产管理法》第三十三条规定“国家实行房地产价格评估制度”，第五十八条规定“国家实行房地产价格评估人员资格认证制度”。这两条规定，明确赋予了房地产估价法律地位，使房地产估价成为国家法定制度。

　　二、建立了房地产估价师执业资格制度

　　执业资格制度是对关系公共利益和人民生命财产安全的关键领域和岗位，实行准入控制的一项制度，属于以公民作为颁发对象的资格制度。1993年，借鉴美国等市场经济发达国家和地区的经验，人事部、建设部共同建立了房地产估价师执业资格制度，经严格考核，认定了首批140名房地产估价师。这是中国最早建立的专业技术人员执业资格制度之一。1994年，认定了第二批206名房地产估价师。

　　1995年3月22日，建设部、人事部联合发出了《关于印发〈房地产估价师执业资格制度暂行规定〉和（房地产估价师执业资格考试实施办法）的通知》（建房[1995]147号）。从1995年开始，房地产估价师执业资格实行全国统一考试制度。2002年之前原则上每两年举行一次考试，2002年之后每年举行一次考试。从2001年起，获准在中华人民共和国境内就业的外籍专业人员和港澳台专业人员，可以按照建房[1995]147号文件规定，报名参加全国房地产估价师执业资格考试。

　　2003年8月12日，国务院发布《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（国发［2003］18号），要求严格执行房地产估价师执（职）业资格制度。2003年6月29日，中央政府与香港特别行政区政府签署了《内地与香港关于建立更紧密经贸关系的安排》（通常称CEPA）。根据这一“安排”，2004年8月，内地房地产估价师与香港测量师完成了首批资格互认，香港97名测量师取得了内地房地产估价师资格，内地111名房地产估价师取得了香港测量师资格。这是内地与香港最早实现资格互认的专业技术人员执业资格，进一步加强和推进了内地与香港在房地产估价领域的交流合作，促进了内地与香港房地产估价行业共同发展。

　　三、设定了房地产估价师资格和房地产估价机构资质行政许可项目

　　行政许可是指行政机关根据公民、法人或者其他组织的申请，经依法审查，准予其从事特定活动的行为。为了规范行政许可的设定和实施，保护公民、法人和其他组织的合法权益，维护公共利益和社会秩序，保障和监督行政机关有效实施行政管理，2003年8月27日第十届全国人民代表大会常务委员会通过了《中华人民共和国行政许可法》（中华人民共和国主席令第7号公布，以下简称《行政许可法》），自2004年7月1日起施行。2004年6月29日，国务院对所属各部门的行政审批项目进行了全面清理，并公布了《国务院对确需保留的行政审批项目设定行政许可的决定》（国务院令第412号），指出“由法律、行政法规设定的行政许可项目，依法继续实施；对法律、行政法规以外的规范性文件设定，但确需保留且符合《中华人民共和国行政许可法》第十二条规定事项的行政审批项目，根据《中华人民共和国行政许可法》第十四条第二款的规定，现决定予以保留并设定行政许可，共500项。”

　　“房地产估价师执业资格注册”是由《城市房地产管理法》设定的行政许可项目（即原第五十八条规定“国家实行房地产价格评估人员资格认证制度”），依法继续实施：“房地产估价机构资质核准”是国务院决定予以保留并设定行政许可的500项之一（其中第110项）。因此，无论是房地产估价师资格，还是房地产估价机构资质，都是行政许可项目。

　　行政许可的资格、资质可以说是“行业准入条件”。《行政许可法》第八十一条规定：“公民、法人或者其他组织未经行政许可，擅自从事依法应当取得行政许可的活动的，行政机关应当依法采取措施予以制止，并依法给予行政处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。”因此，不论是何种估价目的、何种类型的房地产估价活动，包括公司上市、资产处置、企业清算等等，只有注册房地产估价师和房地产估价机构才能够从事，不是房地产估价机构出具和注册房地产估价师签字的关于房地产价值的评估报告，不具有法律效力。

　　四、成立了房地产估价行业自律组织

　　为了加强房地产估价行业自律管理，经民政部批准，1994年8月15日成立了“中国房地产估价师学会”这一全国性的房地产估价行业自律组织。经建设部同意、民政部批准，2004年7月12日中国房地产估价师学会更名为“中国房地产估价师与房地产经纪人学会”（中文简称为中房学，英文名称为China Institute of Real Estate Appraisers and Agents，英文名称缩写为CIREA）。中房学由从事房地产估价和经纪活动的专业人士、机构及有关单位组成，依法对房地产估价和经纪行业进行自律管理，下设考试注册、教育培训、学术、标准、国际交流五个专业委员会。宗旨是：开展房地产估价和经纪研究、交流、教育及宣传活动，拟订并推行相关技术标准和执业规则，加强行业自律管理，开展国际交流合作，不断提升房地产估价与经纪人员及机构的专业胜任能力和职业道德水平，维护其合法权益，促进房地产估价与经纪行业规范健康持续发展。主要业务范围是：组织开展房地产估价与经纪理论、方法及其应用的研究、交流和考察；拟订并推行房地产估价与经纪技术标准、执业规则；协助行政主管部门组织实施全国房地产估价师、房地产经纪人执业资格考试；办理房地产经纪人执业资格注册；开展房地产估价与经纪业务培训，对房地产估价师、房地产经纪人进行继续教育，推动知识更新；建立房地产估价师和房地产估价机构、房地产经纪人和房地产经纪机构信用档案，开展房地产估价机构和房地产经纪机构资信评价；提供房地产估价与经纪技术支持服务和咨询；编辑出版房地产估价和经纪刊物、著作，建立网站，开展行业宣传；代表中国房地产估价和经纪行业开展国际交往活动，参加相关国际组织；向政府有关部门反映会员的意见、建议和要求，维护会员的合法权益，支持会员依法执业；办理法律法规规定和行政主管部门委托或授权的其他有关工作。

　　北京、上海、天津、重庆、广东、内蒙古、海南、江苏、浙江等省、自治区、直辖市，以及深圳、广州、大连、武汉、成都、郑州等城市，先后成立了地方性的房地产估价行业自律组织。

　　房地产估价行业自律组织按照“提供服务、反映诉求、规范行为”的要求，坚持“服务会员、服务行业、服务社会”的理念，在宣传行业积极作用、维护行业合法权益、加强行业自律管理、促进行业健康发展等方面发挥了重要作用。

　　五、发布了房地产估价的部门规章和规范性文件

　　为了加强对房地产估价师的管理，完善房地产估价制度和房地产估价人员资格认证制度，规范注册房地产估价师行为，维护公共利益和房地产估价市场秩序，1998年8月20日建设部发布了《房地产估价师注册管理办法》（建设部令第64号）。2001年8月15日，建设部发布了《关于修改〈房地产估价师注册管理办法〉的决定》（建设部令第100号）。在对该办法再次进行修改、补充、完善的基础上，2006年12月25日建设部发布了《注册房地产估价师管理办法》（建设部令第151号）。

　　为了规范房地产估价机构行为，维护房地产估价市场秩序，保障房地产估价活动当事人合法权益，1997年1月9日建设部颁布了《关于房地产价格评估机构资格等级管理的若干规定》（建房[1997]12号）。在对该规定进行修改、补充、完善的基础上，2005年10月12日建设部发布了《房地产估价机构管理办法》（建设部令第142号）。为了进一步规范房地产估价机构资质许可行为，加强对房地产估价机构的日常监管，2006年12月7日建设部发出了《关于加强房地产估价机构监管有关问题的通知》（建住房[2006]294号）。

　　另外，2002年8月20日建设部发出了《关于建立房地产企业及执（从）业人员信用档案系统的通知》（建住房函[2002]192号），决定建立包括房地产估价机构和房地产估价师在内的房地产企业及执（从）业人员信用档案系统。房地产企业及执（从）业人员信用档案的内容包括基本情况、业绩及良好行为、不良行为等，以便为各级政府部门和社会公众监督房地产企业市场行为提供依据，为社会公众查询企业和个人信用信息提供服务，为社会公众投诉房地产领域违法违纪行为提供途径。

　　上述部门规章和规范性文件，对房地产估价活动的市场准入、行为规范、市场监管等作了明确规定，推动了房地产估价行业规范、健康发展。

　　六、制定了房地产估价国家标准和相关指导意见

　　为了规范房地产估价行为，统一房地产估价程序和方法，使房地产估价结果客观、公正、合理，1999年2月12日建设部会同国家质量技术监督局发布了国家标准《房地产估价规范》（GB/T50291-1999），内容包括总则、术语、估价原则、估价程序、估价方法、不同估价目的下的估价、估价结果、估价报告、职业道德等。以此为基础，针对不同的估价目的，建设部出台或者会同有关主管部门出台了若干估价指导意见。例如，为了规范城市房屋拆迁估价行为，维护拆迁当事人的合法权益，2003年12月1日建设部印发了《城市房屋拆迁估价指导意见》（建住房[2003]234号），对房屋拆迁估价主体资格、估价时点、价值标准、估价方法、初步估价结果公示、估价报告答疑、估价结果异议的解决等作了规定。为了规范房地产抵押估价行为，保证房地产抵押估价质量，维护房地产抵押当事人的合法权益，防范房地产信贷风险，2006年1月13日建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合出台了《房地产抵押估价指导意见》（建住房[2006]8号）。

　　一些地方也发布了房地产估价相关标准或实施细则。例如，为了维护房屋买卖当事人的合法权益，有效解决房屋质量缺陷引发的经济纠纷，规范房屋质量缺陷损失评估行为，统一评估程序和方法，使评估结果客观、公正、合理，2005年11月28日北京市建设委员会发布了《北京市房屋质量缺陷损失评估规程》。

　　七、形成了较完善的房地产估价理论方法体系

　　房地产估价行政主管部门和行业自律组织长期以来十分重视房地产估价理论和方法的研究，高等院校、科研院所的一大批高水平研究人员以及房地产估价师和房地产估价机构也积极参与房地产估价理论和方法的研究，借鉴美国、英国等发达国家以及中国台湾和香港地区房地产估价的成果，结合中国内地房地产估价的实际，丰富和发展了中国内地的房地产估价理论和方法，形成了既与国际接轨又适用于中国内地现行房地产制度及市场环境下的房地产估价理论方法体系。目前，市场法（市场比较法）、收益法（收益资本化法）、成本法和假设开发法（剩余法）是中国内地常用的四大估价方法，房地产估价的相关理念、观念、概念等也与国际上的基本一致。

　　八、深化和拓展了房地产估价业务

　　房地产估价起初主要服务于房地产交易市场管理，防止隐价瞒租、偷漏税费。随着社会经济发展，为满足社会需要，从估价对象、估价目的和价值类型等方面对房地产估价业务进行了深化，提供越来越精细化的估价服务，包括土地、房屋、构筑物、在建工程、以房地产为主的整体资产、整体资产中的房地产等各类房地产价值评估，以及因转让、抵押贷款、房屋拆迁补偿、损害赔偿、司法鉴定、课税、公司上市、企业改制、资产重组、企业清算、资产处置等需要进行的房地产价值评估。

　　此外，房地产估价以房地产价值评估为基础，还提供房地产市场调研、房地产投资项目可行性研究、房地产开发项目策划等相关房地产专业服务，拓宽了服务领域。随着社会经济发展，房地产估价的内容还会越来越深化，服务领域还将越来越广阔，其作用也会越来越大。

　　九、形成了公平竞争的房地产估价市场

　　2000年以前，由于特殊的历史原因，绝大多数房地产估价机构为于政府部门或者其下属单位的事业单位或企业。这些房地产估价机构本质上是政府部门的延伸，垄断了房地产估价业务，不利于房地产估价市场的发育。为了建立、健全与社会主义市场经济相适应的中介机构管理体制和符合市场经济要求的自律性运行机制，促进中介机构独立、客观、公正地执业，使其真正成为自主经营、自担风险、自我约束、自我发展、平等竞争的经济组织，2000年5月29日国务院清理整顿经济鉴证类社会中介机构领导小组提出了《关于经济鉴证类社会中介机构与政府部门实行脱钩改制的意见》，要求包括房地产估价机构在内的中介机构必须与的政府部门及其下属单位在人员、财务（包括资金、实物、财产权利等）、业务、名称等方面彻底脱钩。2000年7月14日，国务院办公厅转发了《关于经济鉴证类社会中介机构与政府部门实行脱钩改制的意见》，要求认真贯彻执行。根据这些要求，建设部大力推进房地产估价机构与政府部门脱钩，使其改制成为主要由注册房地产估价师个人出资设立的有限责任公司或者合伙企业。脱钩改制打破了行业垄断和地区市场分割的局面，形成了公平竞争的房地产估价市场。2005年出台的《房地产估价机构管理办法》第四条进一步明确规定：“房地产估价机构依法从事房地产估价活动，不受行政区域、行业限制。”

　　十、积极开展了国际交流合作

　　中国房地产估价师与房地产经纪人学会同国际测量师联合会（International Federation of Surveyors，FIG）、世界估价组织协会（World Association of Valuation Organisations，WAVO）、国际估价标准委员会三个估价相关国际组织，美国估价学会（Appraisallnstitute，A1）、英国皇家特许测量师学会等国外估价组织，以及香港测量师学会等地区估价组织建立了紧密联系，经常往来，合作开展了多项活动。

　　例如，2006年10月13日中国房地产估价师与房地产经纪人学会正式加入了国际测量师联合会，成为其全权会员。国际测量师联合会成立于1878年，是联合国认可的非政府组织（NGO），是各国测量师（包括估价师）组织的联合会，设有10个专业委员会（Commission），房地产估价属于其中的第9专业委员会--房地产估价与管理委员会（Valuation and the Management of Real Estate）。

　　2005年10月17日至18日，中国房地产估价师与房地产经纪人学会同国际测量师联合会、香港测量师学会在西安联合举办了主题为“社会经济环境变革与房地产估价服务”的国际房地产评估论坛，围绕着估价师的社会责任、房屋拆迁估价与社会稳定、抵押估价与金融风险、损害赔偿估价与社会正义、课税估价与社会公平，以及估价机构的治理、业务拓展等问题，展开了广泛而深入的研讨。2007年10月17日至18日，中国房地产估价师与房地产经纪人学会同世界估价组织协会在北京联合举办了主题为“估价专业的地方化与全球化”的国际估价论坛，围绕着估价专业的地方化与全球化的关系，不同国家和地区的估价组织、估价机构和估价师之间的竞争与合作，促进不同国家和地区估价行业的共同进步与和谐发展，不同国家和地区的估价实践等问题，展开了广泛而深入的研讨。2008年10月18日至19日，中国房地产估价师与房地产经纪人学会同国际测量师联合会、香港测量师学会在北京联合举办了主题为“估价与财产保护”的国际房地产估价论坛，深入探讨了开展房地产损害赔偿估价的重大意义和理论方法，交流了实践经验。这些大型活动，对扩大中国房地产估价师与房地产经纪人学会在海内外的影响，对中国房地产估价行业的持续健康发展，产生了积极的作用。

　　与市场经济发达国家和地区相比，中国目前的房地产制度、房地产管理体制以及房地产市场等既有许多特色，也有一些不完善之处，导致了中国目前的房地产估价不仅有许多特点，而且估价对象较为复杂，估价所依赖的前提条件有时很不确定，从而估价的难度较大，主要表现在：①土地和房屋的所有制不同。土地全部是公有的；土地上的房屋可以私人所有，其中的住房绝大部分是私人所有的。②土地所有制在城乡之间不同。城市的土地，属于国家所有；农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有。国家所有的土地（简称国有土地）和农民集体所有的土地（简称集体土地）适用的政策不同。例如，集体土地依法转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让。征收集体土地和征收国有土地上单位和个人的房屋的补偿规则、补偿方式和补偿费构成等不同。③市场上流通的土地权利不是土地所有权而是建设用地使用权，并且通过出让方式取得的建设用地使用权是有使用期限的，通过划拨方式取得的建设用地使用权一般没有规定使用期限。④土地和房屋在许多地方分别由不同的部门管理，分别进行土地登记和房屋登记，分别颁发土地权属证书和房屋权属证书，例如，土地为《国有土地使用证》，房屋为《房屋所有权证》，从而土地和房屋的权属证书不统一，甚至土地权属证书和房屋权属证书记载的权利主体、面积、用途等不一致。⑤行政管理不到位。例如，规划条件难以事前明确且有较大弹性，房地产登记发证不及时，从而造成估价对象的性质、权属、面积等不清；或者变更登记不及时或违法违规占地、建筑得不到及时纠正、处理，从而出现实际状况与权属证书记载的情况不一致。⑥房地产市场还不够发达，市场运行缺乏规则或者运行规则不能得到严格执行，市场参与者不够理性、成熟，市场成交价格难以真实反映交易对象的实际状况，房地产交易信息不够公开、透明。

　　因此，目前在实际房地产估价中遇到的问题，许多不是估价技术方面的问题，也不是房地产估价师、房地产估价机构以及房地产估价行业组织等能够解决的。但是，不论执业的外部环境如何不尽如人意，房地产估价师都应在既有条件下勤勉尽责地做好估价工作，不得违背职业道德做不实估价。

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