二、房地产价格影响因素的分类

　　房地产价格影响因素众多而复杂，需要进行分类。一种分类是先分为房地产自身因素和房地产外部因素两大类，然后再分别进行细分。其中，房地产自身因素可再分为区位因素、实物因素和权益因素，房地产外部因素可再分为人口因素、制度政策因素、经济因素、社会因素、国际因素、心理因素和其他因素。这些因素还可进一步细分。

　　对房地产价格影响因素的另一种分类，是分为一般因素、区域因素和个别因素三个层次。一般因素是指对广大范围的房地产价格水平都有影响的因素，例如经济发展状况、货币政策、物价、利率、汇率等。区域因素是指对估价对象周围一定区域范围内的房地产价格水平有所影响的因素，例如所在地区的城市规划调整、环境状况、基础设施完备程度等。个别因素是指对估价对象房地产价格水平有所影响的估价对象自身状况因素，例如位置、规模、土地形状、地势、建筑结构、建筑物新旧程度等。需要指出的是，一般因素、区域因素和个别因素的界限并不是固定的，随着估价对象范围的扩大，某些区域因素也许会变为个别因素。

　　下面主要根据上述第一种分类，对各种因素对房地产价格的影响作一定性分析。为分析、讨论的方便起见，把房地产外部因素中的人口因素、制度政策因素、经济因素、社会因素、国际因素、心理因素、其他因素提升一个层次，将它们与房地产自身因素并列进行叙述。还需要说明的是，许多影响因素之间不是完全独立的，甚至存在着交叉或包含关系，但在分析某一因素对房地产价格的影响时，是假设其他因素不变的，尽管它们在现实中不可能不变。

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