2010年房地产估价师《经营与管理》资料：易混淆点辨析

2010-06-25 09：19　　来源：来源网络　　字体：大小　　打印收藏

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　　易混淆点辨析

　　1．房地产的特性和房地产投资的特性是有区别的，如“需要适时的更新改造投资”（适应性）是房地产投资的特性，而不是房地产的特性，异质性是房地产的特性，而不是房地产投资的特性。

　　2．收益现金流风险与资本价值风险的区别：收益现金流风险是指项目未来市场收益水平达不到预期目标的风险；资本价值风险是指项目资本价值由于项目未来预期收益、运营费用以及收益率的变化，使预期资本价值低于现实资本价值的风险。

　　3．“由于通货膨胀风险直接降低投资的实际收益率，房地产投资者非常重视此风险因素的影响，并通过适当调整其要求的最低收益率来降低该风险对实际收益率影响的程度。但房地产投资的保值性，又使投资者要求的最低收益率并不是通货膨胀率与行业基准折现率的直接相加。”这句话如何理解?这句话是考虑通货膨胀风险正反两个方面的情况。一是考虑通货膨胀风险，要上调要求的最低收益率，二是出于对房地产投资保值的考虑，投资者要求的最低收益率可能会低于通货膨胀率与行业基准折现率之和。

　　4．在房地产投资的物业类型中，高尔夫球场既属于“酒店与休闲娱乐设施物业”，也属于“特殊物业”。

　　5．开发投资与开发成本是否是一个概念？开发投资的内涵更丰富，开发投资在销售情形下可视同于开发成本。