10．房地产市场的自然周期分析

　　房地产市场的自然周期变化图形近似于一条倒v形曲线，以长期平均空置率的点作为平衡点和分界点，把房地产市场的自然周期分为四个阶段，下面以销售和出租住宅需求变化示意图2-1为例进行说明。首先，来分析图2．1中的A、B、C、D、E五个节点。B、D两个节点是长期平均空置率的点，这两个点的含义是：从历史多个周期变化的资料中计算出的长期平均空置率（又称合理空置率或结构空置率），就是房地产市场自然周期中的一个供求平衡点（从供给的角度来说，在这个平衡点上允许有一定数量的空置）A点是整个周期处于最低谷的谷底点，这一点的空置率是整个周期中最高的。C点是供求转折点，是供求平衡的“拐点”，在此点一瞬间供求达到理想的均衡：供给增长率=需求增长率。E点等于A点。

　　图2.1销售和出租住宅需求变化示意图

　　其次，来看图2-1中文字描述内容。在A-B阶段，可分为前半段和后半段两个时间段。在前半段中，供给停止或很低，需求有增长趋势，租金增长率仍下降，空置率有下降趋势。在后半段中，需求增长加快，空置率下降，租金增长率稳定或小步上升。这一阶段始于“从谷底空置率最高的点”，终于“长期平均空置率的平衡点”。

　　在B-C段，也可分为前半段和后半段两个时间段。在前半段中，需求继续上涨，供给紧张，租金增长率快速上涨，空置率继续下降。在后半段中，需求继续上升，开始新的建设，但需求增长比供给快，空置率继续下降，租金增长率上升。这一阶段始于“长期平均空置率的平衡点”，终于“供求转折的拐点”。

　　在C-D段，供给（竣工）增长率超过需求，空置率上升，租金增长率仍缓慢上升。这一阶段始于“供求转折的拐点”，终于“长期平均空置率的平衡点”。

　　在D-E段，需求停止增长或以很低的速度增长，开工减少，但竣工量使空置率继续上升，租金增长率开始下滑。这一阶段始于“长期平均空置率的平衡点”，终于“从谷底空置率最高的点”。