09年房地产估价师复习资料：收益年限的确定

2009-08-31 09：54　　来源：　　字体：大小　　打印收藏

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　　1．净收益每年不变的公式中关于A的计算

　　①“过去数据简单算术平均法”。调查求取估价对象过去若干年的净收益，然后将其简单算术平均数作为A.②“未来数据简单算术平均法”。调查预测估价对象未来若干年的净收益，然后将其简单算术平均数作为A.③“未来数据资本化公式法”。调查预测估价对象未来若干年的净收益，然后利用报酬资本化法公式演变出的等式来求取A（可视为一种加权算术平均数）

　　2．收益年限的确定

　　收益期限是估价对象自估价时点起自预期未来可以获取收益的时间。应根据建筑物剩余经济寿命和土地使用权剩余期限来确定。可以归纳为：

　　1）两者同时结束。

　　2）建筑物剩余经济寿命早于土地使用权剩余期限结束（在这种情况下，房地产的价值=建筑物剩余经济寿命为收益期限计算的房地产价值+建筑物剩余经济寿命结束后的剩余期限土地使用权在估价时点的价值。而建筑物剩余经济寿命结束后的剩余期限土地使用权在估价时点的价值=整个剩余期限的土地使用权在估价时点的价值一以建筑物剩余经济寿命为期限的土地使用权在估价时点的价值）

　　3）建筑物剩余经济寿命晚于土地使用权剩余期限结束（分出让合同中未约定不可续期和已约定不可续期。不可续期的房地产价值=以土地使用权剩余期限为收益期限的房地产价值+土地使用权剩余期限结束的建筑物的残余价值折算到估价时点的价值；对于出让合同约定不可续期的，这种情况比较少见）