09年房地产估价师复习资料：假设开发法

2009-08-31 09：57　　来源：　　字体：大小　　打印收藏

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　　1．假设开发法与成本法的主要区别

　　成本法中的土地价值为已知，需要求取的是开发完成后的房地产价值，而假设开发法中开发完成后的房地产价值已事先通过预测等方法得到，需要求取的是土地价值。

　　2．假设开发法适用的估价对象和条件

　　（1）假设开发适用的估价对象包括可供开发建设的土地（包括生地、毛地、熟地，典型的房地产用地）、在建工程、可重新装饰装修改造或改变用途旧房地产（包括重新装饰装修、改建、扩建，如果是重建就属于毛地的范畴）对于应有规划条件但规划条件尚未正式确定的待开发房地产，难以采用假设开发法估价。

　　（2）假设开发适用的条件：在实际估价中，运用假设开发法估价结果的可靠程度关键取决于下列两个预测：①是否根据房地产估价的合法原则和最高最佳使用原则，正确判断了房地产的最佳开发利用方式（包括用途、规模、档次等）②是否根据当地房地产市场行情或供求状况，正确预测了开发完成后的价值。

　　3．假设开发法的其他用途

　　假设开发法除了适用于房地产估价，还是房地产开发项目投资分析的常用方法之一。假设开发法用于估价与用于投资分析的不同之处是：在选取有关参数和测算有关数值时，估价是站在一个典型的投资者的立场上，投资分析是站在某个特定的投资者的立场上。假设开发项目投资分析的目的是为房地产投资者提供下列3种数据：①测算待开发房地产的最高价格。②测算房地产开发项目的预期利润。③测算房地产开发中可能出现的最高费用。