第四部分

　　房地产估价案例与分析

　　第一章　房地产估价文书写作

　　考试目的

　　本部分的考试目的是测试应考人员对房地产估价主要文书写作的了解、熟悉和掌握程度。

　　考试内容

　　第一节　房地产估价文书概述

　　一、房地产估价文书的种类及作用

　　（一）估价委托书

　　（二）估价委托合同

　　（三）估价项目来源和接洽情况记录

　　（四）估价作业方案

　　（五）估价所需资料清单

　　（六）估价对象实地查看记录

　　（七）估价报告

　　（八）估价报告内部审核表

　　（九）估价中的主要不同意见和估价结果重大修改意见记录

　　（十）估价报告交接单

　　二、房地产估价报告写作的文字要求

　　（一）对词义的要求

　　1．用词准确

　　2．语义鲜明，不能含混不清、模棱两可

　　3．用词不可带有较强的感情色彩

　　4．用词简练、标准，不堆砌、不生造

　　（二）对语句的要求

　　1．句子简洁，概括性强

　　2．搭配得当

　　3．逻辑严密

　　（三）要防止错别字和错漏

　　第二节　房地产估价报告写作

　　一、房地产估价报告的构成要素

　　二、房地产估价报告的写作

　　（一）封面的写作

　　1．估价报告名称

　　2．估价项目名称

　　3．委托人

　　4．估价机构

　　5. 注册房地产估价师

　　6．估价作业日期

　　7．估价报告编号

　　（二）目录的写作

　　（三）致委托人函的写作

　　（四）注册房地产估价师声明的写作

　　（五）估价的假设和限制条件的写作

　　（六）估价结果报告的写作

　　1．标题

　　2．委托人

　　3．估价机构

　　4．估价对象

　　5．估价目的

　　6．估价时点

　　7．价值定义

　　8．估价依据

　　9．估价原则

　　10．估价方法

　　11．估价结果

　　12．估价人员

　　13．估价作业日期

　　14．估价报告使用期限

　　（七）估价技术报告的写作

　　1．实物状况（或个别因素）分析

　　2．区位状况分析

　　3．市场背景分析

　　4．最高最佳使用分析

　　5．估价方法选用

　　6．估价测算过程

　　7．估价结果确定

　　三、房地产估价报告示例

　　第三节　其他房地产估价主要文书写作

　　一、估价委托合同

　　（一）估价委托合同内容构成

　　（二）估价委托合同写作示例

　　二、估价所需资料清单

　　（一）对房地产价格有普遍影响的资料

　　（二）对估价对象所在地区的房地产价格有影响的资料

　　（三）相关实例资料

　　（四）反映估价对象状况的资料

　　三、估价作业方案

　　（一）拟采用的估价技术路线和估价方法

　　（二）拟定资料收集渠道

　　（三）预计需要的时间、人力和经费

　　（四）估价作业步骤和时间进度安排

　　四、估价对象实地查看记录

　　（一）住宅房地产实地查看记录

　　1．住宅房地产实地查看内容

　　2．住宅房地产实地查看记录表示例

　　（二）经营性房地产实地查看记录

　　1．经营性房地产实地查看内容

　　2．经营性房地产实地查看记录表示例

　　（三）工业房地产实地查看记录

　　1．工业房地产实地查看内容

　　2．工业房地产实地查看记录表示例

　　（四）在建工程实地查看记录

　　1．在建工程实地查看内容

　　2．在建工程实地查看记录表示例

　　五、估价报告内部审核表

　　（一）估价报告内部审核表内容构成

　　（二）估价报告内部审核表示例

　　考试要求

　　要求考生掌握本章内容。

　　第二章　不同类型房地产估价

　　考试目的

　　本部分的考试目的是测试应考人员对居住、商业、商务办公、旅馆、餐饮、娱乐、工业、农业、特殊用途等不同类型房地产估价的特点和影响因素的了解、熟悉和掌握程度。

　　考试内容

　　第一节　居住房地产估价

　　一、居住房地产及其特点

　　（一）单宗交易规模较小，但市场交易量十分巨大

　　（二）具有较强的相似性、可比性

　　（三）不同类型住房价格内涵差异明显

　　二、影响居住房地产价格的因素

　　（一）影响居住房地产价格的主要区位状况

　　1．交通条件

　　2．生活服务设施

　　3．教育配套设施

　　4．环境质量

　　（二）影响居住房地产价格的主要实物状况

　　1．建筑结构、类型和等级

　　2．设施与设备

　　3．建筑质量

　　4．装修

　　5．朝向与楼层

　　三、居住房地产估价的常用方法

　　（一）市场法

　　（二）成本法

　　（三）收益法

　　四、居住房地产估价的技术路线及难点处理

　　（一）商品房估价的技术路线及难点处理

　　（二）房改房、经济适用住房估价的技术路线及难点处理

　　第二节　商业房地产估价

　　一、商业房地产及其特点

　　（一）商业房地产及其种类

　　1-百货店业态结构特点

　　2．超级市场业态结构特点

　　3．大型综合商场业态结构特点

　　4．便利店业态结构特点

　　5．专业店业态结构特点

　　6．专卖店业态结构特点

　　7．购物中心业态结构特点

　　8．家居中心业态结构特点

　　9．仓储商店业态结构特点

　　（二）商业房地产特点

　　1．收益性

　　2．经营内容多，业态多样

　　3．出租、转租经营多，产权分散复杂

　　4．装修高档且复杂

　　5．垂直空间价值衰减性明显

　　二、影响商业房地产价格的因素

　　（一）影响商业房地产价格的主要区位状况

　　1．地段繁华程度

　　2．交通条件

　　3．临街状况

　　（二）影响商业房地产价格的主要实物状况

　　1．建筑品质及内部格局

　　2．楼层

　　3．净高

　　4．面积

　　5．装修

　　6．无形价值

　　三、商业房地产估价的常用方法

　　（一）收益法

　　（二）市场法

　　（三）成本法

　　四、商业房地产估价的技术路线及难点处理

　　（一）不同经营方式商业房地产估价的技术路线及难点处理

　　1．出租型商业房地产

　　2．运营型商业房地产

　　（二）不同规模商业房地产估价的技术路线及难点处理

　　1．整幢商业房地产估价

　　2．整层商业房地产估价

　　3．同层商业房地产不同铺面估价

　　（三）空置、烂尾商业房地产估价的技术路线及难点处理

　　第三节　商务办公房地产估价

　　一、商务办公房地产及其特点

　　（一）商务办公房地产及其分类

　　（二）商务办公房地产的特点

　　1．所处区位好，规模大

　　2．多为现代化的高层建筑，功能齐全、配套设施完善

　　3．出租经营为主，多由专业物业服务企业管理

　　二、影响商务办公房地产价格的因素

　　（一）影响商务办公房地产价格的主要区位状况

　　1．集聚程度

　　2．交通条件

　　3．周边环境

　　（二）影响商务办公房地产价格的主要实物状况

　　1．外观形象

　　2．内部装修

　　3．设备、设施

　　4．智能化程度

　　5．物业服务水平

　　6．租户类型

　　7．楼层

　　三、商务办公房地产估价的常用方法

　　（一）收益法

　　（二）市场法

　　（三）成本法

　　四、商务办公房地产估价的技术路线及难点处理

　　（一）商务办公房地产租金的求取

　　1．租约问题

　　2．租金构成内涵问题

　　3．租金支付方式问题

　　4．地下车库租金问题

　　（二）整幢商务办公房地产估价的技术路线及难点处理

　　1．单纯型商务办公房地产

　　2．商住型商务办公房地产

　　3．综合型商务办公房地产

　　第四节　旅馆房地产估价

　　一、旅馆房地产及其估价特点

　　（一）旅馆房地产及其特点

　　1．饭店、酒店、宾馆房地产及其特点

　　2．旅店、招待所及其特点

　　（二）旅馆房地产的估价特点

　　1．转让少且一般为整体转让

　　2．功能多样

　　3．一次性投资大、投资回收期较长、经营风险较大

　　4．价值主要体现在接待客户类型及其能力

　　二、影响旅馆房地产价格的主要因素

　　（一）影响旅馆房地产价格的主要区位状况

　　1．交通条件

　　2．周围环境

　　（二）影响旅馆房地产价格的主要实物状况

　　1．设备设施和用具

　　2．经营管理

　　三、旅馆房地产估价方法的选用

　　（一）收益法

　　（二）市场法

　　四、旅馆房地产估价的技术路线及难点处理

　　（一）星级酒店不同功能用房收益的测算

　　（二）星级酒店净收益的求取

　　第五节　餐饮房地产估价

　　一、餐饮房地产及其估价特点

　　（一）地段选择的差异性

　　（二）营业收入的差异性

　　二、餐饮房地产估价的技术路线及难点处理

　　第六节　娱乐房地产估价

　　一、娱乐房地产及其估价特点

　　二、娱乐房地产估价的常用方法

　　（一）收益法

　　（二）市场法

　　（三）成本法

　　三、娱乐房地产估价技术路线及难点处理

　　第七节　工业房地产估价

　　一、工业房地产及其估价特点

　　（一）涉及的行业多

　　（二）非标准厂房多，建筑工程造价相差大

　　（三）要区分设备和建筑物的造价

　　（四）受腐蚀的可能性大

　　二、影响工业房地产价格的主要因素

　　（一）影响工业房地产价格的主要区位状况

　　1．交通条件

　　2．基础设施

　　3．地理位置

　　（二）影响工业房地产价格的主要实物状况

　　1．用地面积与形状

　　2．地质和水文条件

　　3．房地产用途

　　三、工业房地产估价的常用方法

　　（一）成本法

　　（二）市场法

　　（三）收益法

　　四、工业房地产估价的技术路线及难点处理

　　第八节　农业房地产的估价

　　一、农业房地产估价的一般特点

　　二、农业房地产常见的估价方法和技术路线

　　第九节　特殊用途房地产估价

　　一、停车库的估价

　　（一）地下停车库特点

　　（二）地下停车库的价格特点

　　（三）地下停车库常见的估价方法和技术路线

　　二、加油站的估价

　　（一）加油站房地产估价的一般特点

　　1．位置极其重要并且分布离散性较强

　　2．经营的个性差异显著

　　3．存在成品油特许经营权带来的超额利润

　　（二）加油站常见的估价方法和技术路线

　　考试要求

　　1．掌握居住房地产及其估价的特点，影响该类型房地产的主要区位状况和主要实物状况，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法；

　　2．掌握商业房地产及其估价的特点，影响该类型房地产的主要区位状况和主要实物状况，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法；

　　3．掌握商务办公房地产及其估价的特点，影响该类型房地产的主要区位状况和主要实物状况，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法；

　　4．熟悉旅馆房地产及其估价的特点，影响该类型房地产的主要区位状况和主要实物状况，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法；

　　5．熟悉餐饮房地产及其估价的特点，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法；

　　6．熟悉娱乐房地产及其估价的特点，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法；

　　7．熟悉工业房地产及其估价的特点，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法；

　　8．了解农业房地产及其估价的特点，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法；

　　9．了解特殊用途房地产及其估价的特点，影响这些类型房地产的主要区位状况和主要实物状况，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法。

　　第三章　不同目的房地产估价

　　考试目的

　　本部分的考试目的是测试应考人员对不同估价目的在房地产估价时所起的作用，房地产估价的假设前提，房地产价值类型与房地产估价前提之间的关系，房地产价值类型和估价前提、房地产权利和房地产交换价值之间的关系，以及它们和房地产估价目的的关系等的了解、熟悉和掌握程度。

　　考试内容

　　第一节　建设用地使用权出让价格评估

　　一、建设用地使用权出让价格评估的特点

　　（一）建设用地使用权出让价格评估应采用市场价值标准

　　（二）估价时点一般为估价作业日期以后某一时点

　　（三）不同出让方式可侧重采用不同的估价方法

　　（四）搜集市场资料时，尤其应注重所选实例的可替代性

　　二、建设用地使用权出让价格评估方法的选择

　　（一）市场法

　　（二）假设开发法

　　（三）成本法

　　（四）基准地价修正法

　　第二节　房地产转让价格评估

　　一、房地产转让价格评估的特点

　　二、房地产转让价格评估常用方法

　　（一）市场法

　　（二）假设开发法

　　（三）成本法

　　（四）收益法

　　（五）基准地价修正法

　　第三节　房地产抵押价值评估

　　一、房地产抵押价值内涵及评估实质

　　二、房地产抵押估价的法律规定

　　（一）可以设定抵押的房地产及对其抵押时的要求

　　（二）不得设定抵押的房地产

　　（三）其他限制条件

　　（四）与房地产抵押估价有关的规定

　　三、房地产抵押价值评估技术路线及估价方法

　　（一）完全产权房地产

　　（二）不完全产权房地产

　　（三）部分（局部）房地产

　　（四）在建工程房地产

　　（五）乡（镇）、村企业房地产

　　四、房地产抵押估价的注意事项

　　（一）估价目的

　　（二）估价时点

　　（三）确认估价对象可以作为设定抵押的房地产

　　（四）合理确定假设前提和限制条件

　　（五）把握市场风险防止高估

　　（六）估价中的谨慎原则

　　（七）市场变现能力分析

　　（八）说明与风险提示

　　（九）其他

　　第四节　城市房屋拆迁估价

　　一、城市房屋拆迁估价内涵及特点

　　（一）估价数量大

　　（二）涉及面广，社会影响大

　　（三）估价对象复杂，需要协调各种关系

　　（四）补偿价格关联性强

　　二、城市房屋拆迁估价的标准与方法

　　三、城市房屋拆迁估价技术路线

　　（一）“标本房屋”市场价格评估技术路线

　　1．确定“标本房屋”的基本条件

　　2．选择“标本房屋”

　　3．评估“标本房屋”的市场价格

　　4．评估确定其他拆迁房屋的市场价格

　　（——）“典型房屋”市场价格评估技术路线

　　（三）区位指导价市场价格评估技术路线

　　四、城市房屋拆迁估价应注意的问题

　　（一）拆迁估价的估价对象

　　（二）拆迁估价委托人的合法性

　　（三）拆迁估价的价值标准、估价目的和估价时点

　　（四）拆迁估价价格内涵

　　（五）几种特殊产别房屋的估价

　　五、城市房屋拆迁估价的工作方式

　　（一）拆迁估价前的准备工作

　　（二）入户调查

　　（三）室内作业，出具估价报告

　　（四）现场答疑

　　六、城市房屋拆迁估价纠纷的解决

　　第五节　房地产强制拍卖估价

　　一、房地产拍卖的相关法律规定

　　二、房地产强制拍卖估价的特点

　　（一）强制处分

　　（二）快速变现

　　（三）市场需求面窄、推广力度小

　　（四）消费者心理因素

　　（五）购买者的额外支出

　　三、房地产强制拍卖估价的技术路线

　　四、房地产强制拍卖估价的类型与方法

　　（一）商品房

　　（二）行政趔拨地上的房产

　　（三）在建工程

　　第六节　房地产损害赔偿估价

　　一、房地产价值损失的原因及种类

　　（一）因规划修改给房地产权利人的合法权益造成损失

　　1．房屋本身的规划修改、变更导致的房地产价值损失

　　2．小区内部的规划修改、变更导致的房地产价值损失

　　3．小区周边规划修改、变更导致的房地产价值损失

　　4．房地产所在的区域规划修改、变更导致的房地产价值损失

　　5．房地产所在区域大型基础设施建设修改、变更导致的房地产价值损失

　　（二）因在相邻土地上建造建筑物给相邻房地产造成价值损失

　　（三）因环境污染造成房地产价值损失

　　（四）因工程质量缺陷造成房地产价值损失

　　（五）因施工中挖基础不慎使邻近建筑物受损，造成邻近房地产价值损失

　　（六）因异议登记不当，造成房地产权利人损害

　　（七）因非法批准征收、使用土地，给当事人造成损失

　　（八）因未能履约使他人工程停缓建，给他人造成损失

　　（九）因对房地产权利行使不当限制，给房地产权利人造成损失

　　二、房地产损害造成的损失分析

　　（一）房地产损害的分类

　　1．按照房地产受损害的部位划分

　　2．按照房地产可修复的损害和不可修复的损害划分

　　3. 按照暂时性的损害和永久性的损害划分

　　（二）房地产损害的赔偿金额

　　三、房地产损害赔偿估价内涵及特点

　　（一）房地产损害赔偿评估内涵

　　（二）房地产损害赔偿评估价值定义

　　（三）损害赔偿估价的特点

　　四、房地产损害赔偿估价方法选择

　　（一）修复费用法（成本法）

　　（二）损失资本化法

　　1. 净收益减少收益年期不变型

　　2．净收益不变收益年期减少型

　　3．净收益、收益年期减少型

　　（三）赔偿实例比较法

　　（四）损害前后价差法

　　五、房地产损害赔偿估价的技术路线及难点的处理

　　（一）规划变更导致房地产价值损失的估价技术路线及难点处理

　　（二）商品房质量缺陷导致价值减损的估价技术路线及难点处理

　　第七节　房屋租赁价格评估

　　一、房屋租赁价格评估的特点

　　（一）住宅类房屋租赁价格评估分为政策性评估和市场租赁评估两种类型

　　（二）租约对租金估价有一定的影响

　　（三）划拨土地上的营利性房屋租赁价格评估应确定土地收益中的国家部分

　　二、房屋租赁价格管理的法律规定

　　（一）房屋租赁价格应以合同形式载明

　　（二）不同用途房屋租赁价格管理规定

　　（三）私房租赁价格管理规定

　　三、房屋租赁价格评估常用的估价方法

　　（一）市场法

　　（二）收益法

　　（三）成本法

　　第八节　房地产课税估价

　　一、房产税估价

　　二、土地增值税估价

　　（一）区分评估目的，明确评估内容

　　1．隐瞒、虚报房地产成交价格的或转让房地产的成交价格低于房地产评估

　　价格又无正当理由的

　　2．提供扣除项目金额不实的

　　（二）扣除项目评估方法的选择

　　1．取得土地使用权所支付的金额

　　2．房地产开发成本

　　3．旧房及建筑物的评估价格

　　三、契税估价

　　第九节　企业各种经济行为涉及的房地产估价

　　一、企业各种经济行为涉及的房地产估价类型

　　（一）房地产权属发生转移

　　（二）房地产权属不发生转移

　　二、估价的假设前提

　　三、估价方法的选用

　　（一）房地产权属发生转移的估价

　　（二）房地产权属不发生转移的估价

　　1．掌握建设用地使用权出让价格评估；

　　2．掌握房地产转让价格评估；

　　3．掌握房地产抵押价值评估；

　　4．掌握城市房屋拆迁估价；

　　5．熟悉房地产强制拍卖估价；

　　6．熟悉房地产损害赔偿估价；

　　7．熟悉房地产租赁价格评估；

　　8．熟悉房地产课税估价；

　　9．了解企业各种经济行为涉及的房地产估价。

　　第四章　房地产咨询顾问服务

　　本部分的考试目的是测试应考人员对房地产市场调查研究、房地产投资项目可行性研究、房地产开发项目策划和房地产贷款项目评估等房地产咨询顾问服务的了解、熟悉和掌握程度。

　　第一节　房地产市场调查研究

　　一、房地产市场调查研究类型

　　（一）整体房地产市场调查研究

　　（二）住宅房地产市场调查研究

　　（三）商业房地产市场调查研究

　　（四）写字楼房地产市场调查研究

　　（五）酒店房地产市场调查研究

　　（六）工业房地产市场调查研究

　　二、不同类型房地产市场调查研究报告内容

　　（一）住宅房地产市场调查研究报告内容构成

　　1．宏观环境分析

　　2．房地产市场发展现状和趋势分析

　　3．客户分析

　　4．竞争分析

　　（二）商业房地产市场调查研究报告内容构成

　　1．宏观环境分析

　　2．商业房地产发展现状及趋势

　　3．商圈（区域）分析

　　4．消费者消费习惯分析

　　5．客户分析

　　（三）写字楼房地产市场调查研究报告内容构成

　　1．宏观环境分析

　　2．写字楼房地产市场发展状况和趋势

　　3．商务圈（区域）分析

　　4．竞争、典型项目研究

　　5．写字楼客户分析

　　（四）酒店房地产市场调查研究报告内容构成

　　1．宏观环境分析

　　2．酒店房地产的发展现状和特点

　　3．酒店消费者分析

　　4．酒店市场竞争分析

　　5．酒店经营者分析

　　第二节　房地产投资项目可行性研究

　　一、房地产投资项目可行性研究特点

　　二、房地产投资项目可行性研究报告主要内容

　　（一）项目总论

　　（二）项目概况

　　（三）项目投资环境分析

　　（四）项目区域环境分析

　　（五）房地产市场分析

　　（六）项目市场定位

　　（七）项目规划与建筑方案

　　（八）项目开发建设进度安排

　　（九）投资估算与资金筹措

　　（十）项目经济效益分析

　　（十一）项目风险分析

　　（十二）项目社会效益和影响分析

　　（十三）项目可行性研究结论与建议

　　第三节　房地产开发项目策划

　　一、房地产开发项目策划的特点

　　（一）地域性

　　（二）系统性

　　（三）前瞻性

　　（四）市场性

　　（五）创新性

　　（六）多样性

　　二、房地产开发项目策划报告主要内容

　　（一）项目背景

　　（二）开发项目地块分析

　　1．地块的自然条件分析

　　2．地块周边的经济及社会条件分析

　　3．地块的环境条件分析

　　（三）开发项目市场调查与分析

　　1．市场环境调查与分析

　　2．市场需求容量调查与分析

　　3．消费者和消费者行为调查与分析

　　4．竞争情况调查与分析

　　（四）开发项目SWOT分析

　　1．开发项目的优势分析

　　2．开发项目的劣势分析

　　3．开发项目的发展机遇分析

　　4．开发项目的威胁分析

　　（五）开发项目的市场定位

　　1．消费群体定位

　　2．项目形象定位

　　3．规划设计及建筑形象定位

　　4．户型定位

　　5．价格定位

　　6．物业管理定位

　　（六）开发项目的产品策划及规划建议

　　1．项目总体规划设计建议

　　2．建筑个体设计建议

　　3．环境景观设计建议

　　4．户型设计建议

　　（七）开发项目的定价及价格策略

　　1．开发项目定价目标

　　2．开发项目定价方法选择

　　3．开发项目价格策略选择

　　（八）开发项目广告策划及销售

　　1．开发项目广告设计

　　2．开发项目广告媒体选择

　　3．开发项目销售计划及策略制定

　　第四节　房地产贷款项目评估

　　一、房地产贷款项目评估的含义

　　二、房地产贷款项目评估相关法律法规及技术标准规定

　　三、房地产贷款项目评估的特点

　　（一）综合性

　　（二）科学性

　　（三）专业性

　　（四）特殊性

　　四、房地产贷款项目评估的内容

　　五、房地产贷款项目评估的注意事项

　　（一）评估的侧重点

　　（二）动态与静态分析

　　（三）项目风险评估

　　（四）项目市场评估

　　考试要求

　　1．掌握房地产市场调查研究；

　　2．熟悉房地产投资项目可行性研究；

　　3．熟悉房地产开发项目策划；

　　4．熟悉房地产贷款项目评估。