第三节 商品房销售管理

　　一、商品房预售的概念（熟悉）

　　商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人预付定金或房价款的行为。

　　《城市房地产管理法》规定商品房预售实行预售许可。建设部第131号令《城市商品房预售管理办法》对商品房预售管理的有关问题进一步作了细化。

　　例题：（　）是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人预付定金或房价款的行为。
　　A、商品房销售
　　B.商品房预售
　　C.商品房转让
　　D.商品房买卖

　　答案：B

　　解析：这是商品房预售的概念。

　　二、商品房预售的条件（掌握）

　　（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

　　（2）持有建设工程规划许可证和施工许可证；

　　（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；

　　（4）开发企业向城市、县人民政府房产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。

　　例题：商品房预售的条件包括（　）

　　A、取得土地使用权证书

　　B.持有建设工程规划许可证和施工许可证

　　C.按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的20%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期

　　D.按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期E、取得《商品房预售许可证》

　　答案：ABDE

　　解析：C项“按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的20%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期”是错误的，应在25%以上。

　　三、商品房预售许可

　　房地产开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。开发企业进行商品房预售时，应当向求购人出示《商品房预售许可证》。

　　房地产开发企业申请商品房预售许可，应当向城市，县人民政府房地产管理部门提交下列证件及资料：

　　（1）商品房预售许可申请书；

　　（2）开发企业的《营业执照》和资质证书；

　　（3）土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证

　　（4）投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件的证明；

　　（5）工程施工合同及关于施工进度的说明

　　（6）商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、面积竣工交付日期等内容，并应当附商品房预售分层平面图。

　　例题：房地产开发企业取得（　）方能预售商品房。
　　A.《商品房销售许可证》
　　B.《商品房预售许可证》
　　C.《商品房经营许可证》
　　D.《商品房买卖许可证》

　　答案：B
　　解析：未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。

　　四、商品房预售合同登记备案（掌握）

　　房地产开发企业取得了商品房预售许可证后，就可以向社会预售其商品房，开发企业应当与承购人签订书面预售合同。商品房预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同到县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。

　　国务院决定，禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再转让。

　　例题：商品房预售人应当在签约之日起（　）日内持商品房预售合同到县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。
　　A.10
　　B.20
　　C.30
　　D.60

　　答案：C
　　解析：商品房预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同到县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。

　　五、商品房销售（熟悉）

　　为规范商品房销售，根据《开发经营条例》规定，2001年4月4日建设部颁布了《商品房销售管理办法》（建设部令第88号）

　　商品房现售，必须符合以下条件：

　　（1）出售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；

　　（2）取得土地使用权证书或使用土地的批准文件；

　　（3）持有建设工程规划许可证和施工许可证

　　（4）已通过竣工验收；

　　（5）拆迁安置已经落实；

　　（6）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套设施设备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设备具备交付使用条件或已确定施工进度和交付日期

　　（7）物业管理方案已经落实。

　　例题：以下符合商品房现售的条件包括（　）
　　A.取得土地使用权证书或使用土地的批准文件
　　B.取得土地使用权证书或使用土地的批准文件
　　C.拆迁安置已经落实
　　D.物业管理方案已经落实
　　E.尚未通过竣工验收

　　答案：ABCD
　　解析：因为项目尚未通过竣工验收，是不能进行商品房现售的，因此，这项是错误的。

　　六、商品房销售代理（熟悉）

　　房地产销售代理是指房地产开发企业或其他房地产拥有者将物业销售业务委托专门的房地产中介服务机构代为销售的一种经营方式。

　　（1）实行销售代理必须签订委托合同。房地产开发企业应当与受托房地产中介服务机构订立书面委托合同，委托合同应当载明委托期限、委托权限以及委托人和被委托人的权利、义务。中介机构销售商品房时，应当向商品房购买人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。

　　（2）房地产中介服务机构的收费。受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时，不得收取佣金以外的其他费用。

　　（3）房地产销售人员的资格条件。房地产专业性强、涉及的法律多，因此对房地产销售人员的资格有一定的要求，必须经过专业培训取得相应的资格，才能从事商品房销售业务。

　　例题：下列关于商品房销售代理，表述正确的包括（　）
　　A.房地产销售代理是指房地产开发企业或其他房地产拥有者将物业销售业务委托专门的房地产中介服务机构代为销售的一种经营方式
　　B.实行销售代理可以不签订委托合同
　　C.受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时，不得收取佣金以外的其他费用
　　D.房地产销售人员必须经过专业培训取得相应的资格后，才能从事商品房销售业务。
　　E.目前对房地产销售人员的资格尚没有一定的要求答案：ACD解析：实行销售代理，必须签订委托合同；目前对房地产销售人员的资格有一定的要求。