房地产交易管理制度与政策（二）

　　一、内容提要：

　　1、房屋租赁管理

　　2、房地产抵押管理

　　二、考试目的和考试要求：

　　本部分的考试目的重点考察应考人员对房地产抵押制度、政策理解、熟悉程度和应用能力。本讲的考试基本要求包括：掌握：房地产抵押的概念及有关规定。

　　熟悉：房屋租赁的概念及有关规定。

　　三、内容辅导：

　　本讲涉及有关的法律、法规：1、《中华人民共和国房地产管理法》；2、《中华人民共和国担保法》；3、《中华人民共和国合同法》；4、《城市房屋租赁管理办法》（建设部第42号令）；5、《城市房地产抵押管理办法》（建设部令第98号）

　　第一节　房屋租赁管理（熟悉）

　　一、房屋租赁的概念及分类

　　1、房屋租赁的概念

　　房屋租赁是房地产市场中一种重要的交易形式。《城市房地产管理法》规定：“房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。”《城市房屋租赁管理办法》（建设部第42号令）（以下简称《租赁管理办法》）对此概念作了细化，规定：“房屋所有权人将房屋出租给承租人居住或提供给他人从事经营活动及以合作方式与他人从事经营活动的，均应遵守本办法”，即这几种行为也应按照房屋租赁关系进行管理。

　　例题：《城市房屋租赁管理办法》规定的房屋租赁形式有（ ）
　　A.将房屋出租给他人居住
　　B.将房屋出租给他人从事经营活动
　　C.将房屋以合作方式与他人从事经营活动
　　D.以房屋作价入股E.将房屋无偿借用给他人

　　答案：ABC
　　解析：以房屋作价入股，属于房屋转让的形式；将房屋无偿借用给他人，未产生支付租金的行为，不属于《城市房屋租赁管理办法》规定的房屋租赁形式。

　　2、房屋租赁的分类

　　例题：按房屋的使用用途，房屋租赁分为（ ）
　　A.公有房屋的租赁
　　B.私有房屋的租赁
　　C.住宅用房的租赁
　　D.非住宅用房的租赁
　　E.公共房屋的租赁

　　答案：CD
　　解析：按房屋的使用用途，房屋租赁分为住宅用房的租赁和非住宅用房的租赁。

　　二、房屋租赁的政策

　　《城市房地产管理法》规定：“住宅用房的租赁，应当执行国家和房屋所在地城市人民政府规定的租赁政策。…‘租用房屋从事生产、经营活动的，由租赁双方协商议定租金和其他租赁条款。”

　　房屋租赁的有关政策主要包括：

　　（1）公有房屋租赁，出租人必须持有《房屋所有权证》和城市人民政府规定的其他证明文件。私有房屋出租人必须持有《房屋所有权证》，承租人必须持有身份证明。

　　（2）承租人在租赁期内死亡，租赁房屋的共同居住人要求继承原租赁关系的，出租人应当继续履行原租赁合同。

　　（3）共有房屋出租时，在同等条件下，其他共有人有优先承租权。

　　（4）租赁期限内，房屋所有权人转让房屋所有权，原租赁协议继续履行。

　　三、房屋租赁的条件

　　公民、法人或其他组织对享有所有权的房屋和国家授权管理和经营的房屋可以依法出租。但有下列情形之一的房屋不得出租：（1）未依法取得《房屋所有权证》的；（2）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（3）共有房屋未取得共有人同意的；（4）权属有争议的，（5）属于违章建筑的；（6）不符合安全标准的；（7）抵押，未经抵押权人同意的，（8）不符合公安，环保、卫生等主管部门有关规定的。

　　例题：下列房屋不得出租的包括（ ）
　　A.未依法取得《房屋所有权证》的
　　B.司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的
　　C.共有房屋，取得共有人同意的
　　D.权属有争议的E、属于违章建筑的

　　答案：ABDE
　　解析：共有房屋，取得共有人同意的，是符合出租条件的，因此，它不符合题意。