21、搜集交易实例时应搜集哪些内容？

　　一般包括：（1）交易实例房地产基本状况。（2）交易双方。（3）成效价格。（4）成效日期。（5）付款方式。（6）交易情况。

　　22、选取可比实例应符合哪些要求？

　　（1）可比实例应是与估价对象相似的房地产；（2）可比实例的交易类型应与估价目的吻合。（3）可比实例的成效日期应尽量接近估价时点。（4）可比实例的成交价格庆尽量为正常价格。

　　23、如何建立比较基准？

　　（1）统一房地产范围。（2）统一付款方式。（3）统一价格单位。

　　24、什么是交易情况修正？造成成效价格偏离其正常市场价格的因素主要有哪些？

　　如果可比实例的成交是不正常的，则应将其修正为正常的，这种对可比实例成效价格进行的修正，称为交易情况修正。成交价格偏离的原因主要有：

　　（1）利害关系人之间的交易。（2）急于出售或急于购买的交易。（3）交易双方或某一方对市场行情缺乏了解的交易。（4）交易双方或某一方有特别动机或偏好的交易。（5）特殊交易方式的交易。（6）交易税费非正常负担的交易。（7）相邻房地产的合并交易。（8）受债权债务关系影响的交易。

　　25、什么是市场状况调整？

　　将可比实例成交价格进行的调整称为市场状况调整，也称为交易日期调整。

　　26、什么是房地产状况调整，它包括哪些方面？

　　如果可比实例房地产与做人对象房地产自身状况之间有差异，则还应对可比实例成效价格进行房地产状况调整。包括区位状况调整、权益状况调整和实物状况调整。

　　27、将多个比准价值综合成一个最终比准价值的方法有哪些？

　　简单算术平均、加权算术平均等方法。

　　28、什么是收益法？其适用的对象是什么？

　　收益法是预测做人对象未来的收益，然后利用报酬率或者资本化率、收益乘数将未来的收益转换为价值来求取估价对象价值的方法。收益法适用的对象是有收益或有潜在收益的房地产等。

　　29、收益法估价的操作步骤是什么？

　　一般分4个步：搜集并验证与做人对象未来预期收益有关的数据资料。预测做人对象的未来收益。求取报酬率或资本化率、收益乘数。

　　30、请列举报酬资本化法的几种计算公式及其应用条件？

　　31、什么是潜在毛收入、有效毛收入、运营费用、净收益？

　　潜在毛收入是假定房地产在充分利用、无空置情况下的收入。

　　有效毛收入是由潜在毛收入扣除空置等造成的收入损失后的收入。

　　运营费用是维护房地产正常使用或营业所必需的费用。

　　净收益是由有效毛收入扣除运营费用后得到的归属于房地产的收入。

　　32、出租型房地产的净收益如何求取？

　　通常为租赁收入扣除由出租人负担的费用后的余额。

　　33、什么是报酬率？如何求取？

　　报酬率即折现率，是利率、内部收益率同类性质的比较。报酬率为投资回报与所投入资本的比率。

　　34、什么是资本化率？如何求取？

　　35、什么是收益乘数？它有哪几种？如何求取？

　　36、什么是成本法？其适用的对象是什么？

　　成本法是深圳市取估价对象在估价时点的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。成本法特别适用于那些既无收益又很少发生交易的房地产估价。

　　37、成本法估价的操作步骤是什么？

　　一般有4步骤：弄清估价对象的价格构成，搜集有关房地产开发建设的成本、税费、利润等资料。测算估价对象的重新购建价格。测算估价对象的折旧。求取估价对象的积算价值。

　　38、房地产价格是如何构成的？各构成项目如何估算？

　　房地产价格通常由下列7大项构成的：土地取得成本、开发成本、管理费用、投资利息、销售费用、销售税费、开发利润。

　　39、成本法的基本公式为何？

　　房地产价格=重新购建价格-折旧

　　40、重新购建价格、重置价格、重建价格的含义是什么？

　　重新购建价格也称为重新购建成本，是指假设在估价时点重新取得全新状况的估价对象的必要支出，或者重新开发建设全新状况的估价对象的必要支出及应得利润。

　　建筑物的重新网建价格根据建筑物重新建筑方式的不同，分为重置价格和重建价格。重置价格也称为重置成本，是指采用做人时点时寻建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术等，在估价时点的国家财税制度和市场价格体系下，重新建行与估价对象建筑物具有同等效用的全新建筑物所必需的支出和应获得的利润。

　　重建价格也称为重建成本，是指采用与做人对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术等，在估价时点时的国家财税制度和市场价格体系下，重新建造与估价对象建筑相同的全新建筑物所必需的支出和应获得的利润。

　　41、求取土地的重新取得价格或重新开发成本及建筑物重新购建价格的思路是什么？

　　求取房地的重新构建价格有两大路径：一是不将该房地分为土地和建筑物两个相对独立的部分，而是模拟房地产开发商的房地产开发过程，在房地产价格构成的基础上，采用成本法来求取。二是将该房地产分为土地和建筑物两个相对独立的部分，先求取土地的重新购建价格，再求取建筑物的重新购建价格，然后将两者相加求取。

建设工程教育网2021年房地产经纪人新课已开通，网校总结多年辅导经验，从学员实际需求出发，结合房地产经纪人考试重点、难点，融入先进的教学理念，为帮助考生高效备战2021年房地产经纪人考试，打造全新课程套餐！立即查看>>