第五章 房地产代理业务

　　房地产卖方代理和房地产买方代理的概念

　　房地产卖方代理是指房地产经纪人受委托人委托，以委托人名义出租、出售房地产的经纪行为。委托人为房地产开发商、存量房的所有者或是出租房屋的业主。相对应的，受需要购买或承租房屋的机构或个人委托而进行的代理行为称为买方代理。 *

　　房地产代理业务的基本流程

　　房地产代理业务的类型众多，但其基本业务流程具有共性。主要包括以下环节：

　　1.房地产代理业务开拓

　　由于房地产代理业务竞争的激烈性，如何开拓业务，争取客户是房地产代理机构生存、发展的关键，也是房地产代理业务开展的前提。

　　2.房地产代理业务洽谈

　　当委托人已有初步委托意向时，房地产经纪人要与其进行业务洽谈。业务洽谈时先要倾听客户的陈述，充分了解客户意图与要求，同时衡量自身接受委托、完成任务的能力。其次，要查清委托人是否对委托事务具备相应的权利，当委托人是自然人时，还必须确认其具有完全民事行为能力。因此，要查验委托人的有关证件，如个人身份证、公司营业执照等。对卖方代理要查清委托房地产的产权证、工程规划许可证、施工许可证、预售许可证等相关资料。此外，要了解委托人的主体资格，生产经营状况及信誉。第三，要向客户告知房地产经纪机构的名称、资格、代理业务优势以及按房地产经纪执业规范必须告知的其他事项。最后，就经纪方式、佣金标准、服务标准以及拟采用的代理合同文本内容等关键事项与客户进行协商，达成委托意向。

　　3.房地产查验

　　（1）委托房地产的权属情况：

　　①权属的类别与范围；

　　②房地产他项权利设定情况；

　　③环境状况。

　　（2）房地产查验的基本途径：

　　①文字资料了解；

　　②现场实地察看；

　　③向有关人员了解。

　　4.签订房地产代理合同

　　为保护自身权益，避免纠纷发生，房地产经纪机构在接受委托人委托后应与委托方签订书面的房地产代理合同。

　　5.信息收集与传播

　　房地产经纪机构受理了委托代理业务后，负责具体执行该业务的房地产经纪人员应注意收集权以下三方面的信息：

　　（1）标的物业信息；

　　（2）与标的物业相关的市场信息；

　　（3）委托方信息。

　　6.方案设计与推广

　　目前这一环节主要在商品房销售代理业务中存在。

　　7.买方或承租方看房

　　8.房地产交易谈判及合同签订

　　9.房地产交易价款收取与管理

　　10.房地产权属登记（备案）

　　11.房地产交验

　　房地产交验是房地产交易过程中很容易暴露问题和产生矛盾的一环。

　　12.佣金结算

　　13.售后服务

　　售后服务的内容可包括三个主要方面：第一是延伸服务，如作为买方代理时为买方进一步提供装修、家具配置、搬家等服务；第二是改进服务，即了解客户对本次交易的满意程度，对客户感到不满意的环节进行必要的补救；第三是跟踪服务，即了解客户是否有新的需求意向，并提供针对性的服务。

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