区域调查

　　1.房源状况

　　通过对门店选址区域的调查，了解区域内房源状况。主要包括以下内容：

　　（1）区域内业主置业情况，可按初次置业、二次置业、多次置业进行区分。

　　（2）区域内业主户数及结构，包括现有业主的年龄、性别、职业、文化程度等基本情况。

　　（3）区域内房屋转让率及出租率。这两个指标将直接影响到区域内市场开拓的潜力。

　　2.客源状况

　　客源状况主要是指客流量，包括现有客流量和潜在客流量，客流量大小是门店经营成功的关键因素。通常门店应尽量设置在潜在客流量最多、最集中的地点，以便最大限度吸纳客户。

　　对客流量的分析包括多方面的因素：

　　（1）客流类型。门店的客流通常分为三种类型，即自身的客流，是指专门为购房或租房而寻求中介的客流；分享客流，指从临近的竞争对手的客流中获得的客流；派生客流，指事先没有购买目标，无意中进店了解相关知识及信息等所形成的客流。

　　（2）客流的目的、速度和滞留时间。不同区域客流规模虽可能相同，但其目的、速度、滞留时间存在较大差异，须经过实地调查和分析后，作为门店选址的重要依据。

　　（3）竞争因素。同业竞争是不可避免的，同业门店与门店之间的竞争所产生的影响是不可忽视的。所以，在门店选址时必须分析竞争形势。通常情况下，在开设地点附近如果同业竞争对手众多，但店铺经营独具特色，会吸引一定的客流。与之相反，则要避免与同业门店毗邻。另外，寻求差异化竞争，也是避免同业竞争的方式之一，随着房地产市场对专业化程度要求不断提升，市场细分也是必然的。

　　（4）周边环境。门店周围有无专业市场，是不是商业集中区域或居民社区人流旺地等因素，都对门店选址有较大的影响。

　　3.竞争对手

　　首先要对对手进行详尽的调查，以选定门店的地点为中心，对500m半径距离内的同业门店的发展状况、营运状况进行调查。调查对手的目的是为了了解竞争对手的经营动向，了解竞争对手的服务手段及技巧。一般可以采取观察法、电话咨询法、假买法等。找到选择区域目标客户群的真实特性，并针对客户的真正需求，划定合理的诸如改进服务形象、完善售后服务等经营策略。

　　另外，对竞争对手经营效益的分析也是至关重要的工作。如经营成本的估算，成交额估算，各竞争门店所占市场份额的比例，区域市场的潜在成交额及目前市场的饱和程度，介入竞争后可能获取区域内的市场份额等。

建设工程教育网2021年房地产经纪人新课已开通，网校总结多年辅导经验，从学员实际需求出发，结合房地产经纪人考试重点、难点，融入先进的教学理念，为帮助考生高效备战2021年房地产经纪人考试，打造全新课程套餐！立即查看>>