第三节 国有土地上房屋征收

　　一、概述 .

　　国家对权利人的财产实行平等保护。但为了国防和外交以及由政府组织实施的基础设施建设、公共事业、保障性安居工程建设、旧城区改建等公共利益的需要，或者因抢险、救灾等紧急需要，国家可依法征收或征用集体、单位和个人的房屋。征收是国家以行政权取得集体、单位和个人的财产所有权的行为。

　　（一）房屋征收的概念

　　房屋征收是指国家为了公共利益的需要，依照法定权限和程序强制取得单位、个人及其他不动产并给予公平补偿的行为。房屋征收是物权变动的一种特殊情况，是国家取得所有权的一种方式。房屋征收的主体是国家，通常是由市、县级人民政府以行政命令的方式执行。《物权法》第四十二条规定：“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产”。因此，不动产征收可分为征收集体所有的土地和征收单位、个人的房屋及其他不动产两类。

　　征收集体所有的土地通常简称为集体土地征收、土地征收或征地。中华人民共和国境内实行土地公有制，土地只能为国家所有和农民集体所有。因此，土地征收在本书特指为了公共利益的需要，将农民集体所有的土地收归国有并给予公平补偿的行为。

　　国有土地上房屋征收过去称为“城市房屋拆迁”，简称房屋拆迁或拆迁。2011年1月21日国务院公布了《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号，以下简称《房屋征收条例》），房屋拆迁一词从此改称国有土地上房屋征收，简称房屋征收。房屋征收通常处于建设项目的前期工作阶段，是伴随着建设项目进行的，是IB城区改造的一个主要环节。

　　在实践中，集体土地被依法征收的，同时征收集体土地上的房屋；国有土地上房屋被依法征收的，同时收回国有土地使用权。

　　（二）房屋征收的限制条件

　　征收作为一种取得他人合法的财产使用权为目的的强制性行为，一定要有严格法定的限制条件：①征收只能以发展公共利益，提升公共福祉为目的；②征收必须依照法定的权限和程序进行；③政府以征收的执行人身份出现，以被征收房地产的客观市场价值对被征收人的损失予以公平补偿。

　　（三）公共利益的界定

　　“公共利益，，是国家征收集体土地和单位、个人的房屋的前提条件，是预防公共权力滥用的约束性规定。”公共利益“的界定，旨在保护集体土地和单位个人的房屋不被公共权力肆意侵犯，也是评判征收事件中一项具体征收行为是否合法的根本标准。为此，《宪法》、《物权法》、《土地管理法》、《城市房地产管理法》均明确规定房地产征收必须基于”公共利益的需要“。但公共利益是一个抽象的概念，具体操作中很难界定，属于世界性难题（譬如美国《宪法》也未能对何谓公共利益做出清晰定义），我国上述四部法律均未界定公共利益的范围。《房屋征收条例》界定了公共利益的范围，即：①国防和外交的需要；②由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；③由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；④由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；⑤由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；⑥法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

　　（四）管理体制

　　国有土地上房屋征收管理体制是指由房屋征收主体、房屋征收部门及其管力

　　职责、管理程序、相互配合等组成的有机整体。《房屋征收条例》规定的房屋征收管理的分工如下：

　　1.房屋征收主体。房屋征收主体是市、县级人民政府。市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。

　　2.房屋征收部门。房屋征收部门是市、县级人民政府确定的房屋征收部门（以下称房屋征收部门），房屋征收部门组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。市、县级人民政府有关部门应当依照本条例的规定和本级人民政府规定的职责分工，互相配合，保障房屋征收与补偿工作的顺利进行。

　　3.房屋征收实施单位。房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作。房屋征收实施单位不得以营利为目的。房屋征收部门对房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督，并对其行为后果承担法律责任。

　　4.房屋征收的监督与指导部门。上级人民政府应当加强对下级人民政府房屋征收与补偿工作的监督。国务院住房城乡建设主管部门和省、自治区、直辖市人民政府住房城乡建设主管部门应当会同同级财政、国土资源、发展改革等有关部门，加强对房屋征收与补偿实施工作的指导。任何组织和个人对违反本条例规定的行为，都有权向有关人民政府、房屋征收部门和其他有关部门举报。接到举报的有关人民政府、房屋征收部门和其他有关部门对举报应当及时核实、处理。

　　监察机关应当加强对参与房屋征收与补偿工作的政府和有关部门或者单位及其工作人员的监察。

　　（五）征收决定程序

　　1.拟定征收补偿方案

　　房屋征收部门拟定征收补偿方案，报市、县级人民政府。房屋征收方案的主要内容包括房屋征收目的、房屋征收范围、实施时间、补偿方式、补偿金额、补助和奖励、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项。

　　2.组织有关部门论证

　　收到房屋征收部门上报的征收方案后，后市、县级人民政府应当组织发展改革、城乡规划、国土资源、环境资源保护、文物保护、财政、建设等有关部门对征收补偿方案进行论证，主要论证内容包括建设项目是否符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划，房屋征收目的是否符合房屋征收的前提条件（基于公共利益），房屋征收范围是否科学合理，补偿方案是否公平等。

　　3.征求公众恿见

　　对征收补偿方案进行论证、修订后，市、县级人民政府应当予以公布，征求公众意见，征求意见期限不得少于30日。征求公众意见结束后，市、县级人民政府应当将征求意见情况进行汇总，根据公众反馈情况对征收补偿方案进行修改，并将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布。因旧城区改建需要征收房屋，如多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例规定的，市、县级人民政府应当组织由被征收人和公众代表参加听证会，并根据听证会隋况修改方案。

　　4.房屋征收决定

　　市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当按照有关规定进行社会稳定风险评估；房屋征收决定涉及被征收人数量较多的，应当经政府常务会议讨论决定。市、县级人民政府作出房屋征收决定后应当及时公告。公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。市、县级人民政府及房屋征收部门应当做好房屋征收与补偿的宣传、解释工作。房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。

　　5.与房屋征收相关的工作

　　（1）组织调查登记。房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记，被征收人应当予以配合。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。

　　（2）对未经登记的建筑进行调查、认定和处理。为了避免在房屋征收时矛盾过于集中，市、县级人民政府及其有关部门应当依法加强对建设活动的监督管理，对违反城乡规划进行建设的，依法予以处理。另外，市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。

　　（3）暂停办理相关手续。房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为；违反规定实施的，不予补偿。房屋征收部门应当将前款所列事项书面通知有关部门暂停办理相关手续。暂停办理相关手续的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限最长不得超过1年。

　　（4）作出房屋征收决定前，征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。

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