2011年房地产估价师《房地产估价理论与方法》试题(3)
1、在明确了估价基本事项的基础上,应对估价项目进行初步分析,拟定估价作业方案。估价作业方案的内容主要包括( )。
A.拟采用的估价技术路线和估价方法
B.拟调查搜集的资料及其来源渠道
C.预计所需的时间、人力、经费
D.估价作业步骤和时间进度安排
2、运用收益法估价,需预测估价对象的未来收益。可用于收益法中转换为价值的未来收益有( )。
A.潜在毛收入
B.有效毛收入
C.净运营收益
D.税前现金流量
E.期末转售收益
3、某商场建成于2000年10月,收益期限从2000年10月到2040年10月,预计未来正常运行年潜在毛收入为120万元,年平均空置率20%,年运营费用50万元。目前该类物业无风险报酬率为5%,风险报酬率为安全利率的60%,则该商场在2005年10月的价值最接近于( )万元。
A.536
B.549
C.557
D.816
4、房地产估价需要明确一些基本事项,下列事项中占龙头地位的是( )。
A.估价目的
B.估价时点
C.估价对象
D.估价方法
5、房地产的市场供给量与市场需求量相等时的价格,也就是房地产的市场供给曲线与市场需求曲线相交时的价格,一般叫做( )。
A.房地产的供给价格
B.房地产的需求价格
C.房地产的市场价格
D.房地产的均衡价格
6、在进行城市基准地价评估时要明确基准地价的内涵、构成、表达方式、基准日期等。其中特别是要明确拟评估的基准地价所对应的土地条件或状况,包括土地的基础设施完备程度、平整程度及( )等。
A.权利性质
B.使用年限
C.用途
D.容积率
7、对于一宗房地产的价格,通常由( )所构成。
A.土地取得成本
B.开发成本
C.销售税费、投资利息
D.管理费用
8、所谓类似房地产,一般是指在( )等几个方面与估价对象房地产是相同或相类似的。
A.处地区
B.房产用途
C.使用年限
D.建筑结构
9、甲房地产的建筑物建于1993年,乙房地产的建筑物建于1999年,假定该两宗房地产的产权、建筑结构、装修、面积等各项条件相同,若采用直线法计算2004年该两建筑物的年功能折旧额并加以比较,则( )。
A.甲大于乙
B.甲小于乙
C.甲等于乙
D.难以判断
10、明确房地产估价基本事项主要包括( )。
A.明确估价目的
B.明确估价对象
C.明确估价时点
D.明确估价报酬
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