☆☆☆考点40：

　　对某种房地产供给量是由许多因素共同决定的，其中主要有：

　　1.该种房地产的价格水平。

　　2.该种房地产的开发成本。

　　3.该种房地产的开发技术水平。

　　4.开发商对未来的预期。

　　它们对房地产供给量的影响分别如下：

　　1.该种房地产的价格水平。一般来说，某种房地产的价格越高，开发该种房地产就越有利可图，开发商愿意开发的数量就会越多；相反，开发商愿意开发的数量就会越少。

　　2.该种房地产的开发成本。在某种房地产自身的价格保持不变的情况下，开发成本上升会减少开发利润，从而会使该种房地产的供给减少；相反，会使该种房地产的供给增加。

　　3.该种房地产的开发技术水平。在一般情况下，开发技术水平的提高可以降低开发成本，增加开发利润，开发商就会开发更多数量的房地产。

　　4.开发商对未来的预期。如果开发商对未来的预期看好，如开发商预期该种房地产的价格会上涨，则在制定投资开发计划时会增加开发量，从而会使未来的供给增加，同时会把现在开发的房地产留着不卖，待价而沽，从而会减少该种房地产的现期供给；如果开发商对未来的预期是悲观的，其结果会相反。

　　☆考点41：

　　现金流量是指一个项目在某一特定时期内收入或支出的资金数额。从房地产投资项目经济评价的角度来看，现金流量是指由于房地产投资项目实施而引起的资金收支的改变量。

　　现金流量分为现金流入量、现金流出量和净现金流量。

　　现金流入通常表示为正现金流量，现金流出通常表示为负现金流量。净现金流量是指某一时点上的正现金流量与负现金流量的代数和，即：

　　净现金流量=现金流入量-现金流出量

　　☆考点42：

　　房地产的需求曲线表示房地产的需求量与其价格之间的关系。

　　横轴表示需求数量，纵轴表示价格。由于价格下降导致需求增加，因此需求曲线向右下方倾斜。如果考虑影响需求量的其他因素，则需求量不再是沿着需求曲线上下移动，而是整个需求曲线发生位移。

　　在影响房地产需求的其他因素不变的前提下，如果消费者的收入水平提高，整个需求曲线将由D0向右位移到D1；如果消费者的收入水平下降，整个需求曲线将由D0向左位移到D2.

　　☆考点43：

　　是指房地产开发商和拥有者（卖者）在特定时间、以特定价格所愿意且能够出售的该种房地产的数量。

　　▲形成供给有两个条件：一是开发商或拥有者愿意供给，二是开发商或拥有者有能力供给。

　　☆☆☆考点44：

　　为直观地反映现金流量与时间的关系，便于分析和计算，通常将现金流入、现金流出及其量值的大小、发生的时点用图形描绘出来，该图即是现金流量图。

　　现金流量图的习惯表示方法是：

　　1.用一水平线表示时间，将该水平线划分为长短相同的间隔，每一间隔代表一个时间单位，即计息周期，它可以是年、半年、季、月等，通常为年；

　　2.划分了时间间隔后的水平线，表示一个从0开始到n结束的时间序列，在该线的左端，以0表示时间序列的起点，同时它也是第一个计息周期的起始点，依次向右延伸，从1到n 分别代表各计息周期的终点。前一个计息周期的终点同时也是后一个计息周期的起点。

　　3.用带箭头的垂直线段代表现金流量，箭头向上表示现金流入，箭头向下表示现金流出，以垂直线的长短来表示现金流量的绝对值大小，即现金流量越大，垂直线越长。

　　房地产状况调整

　　（1）房地产状况调整的含义

　　进行房地产状况调整，是将可比实例在其房地产状况下的价格，调整为在估价对象房地产状况下的价格。

　　（2）房地产状况调整的内容

　　a 区位状况调整的内容区位状况是对房地产价格有影响的房地产区位因素的状况。

　　区位状况比较、调整的内容主要包括：繁华程度、交通便捷程度、环境景观、公共服务设施完备程度、临路状况、朝向、楼层等影响房地产价格的因素。

　　b 权益状况调整的内容权益状况是对房地产价格有影响的房地产权益因素的状况。

　　权益状况比较、调整的内容主要包括：土地使用年限，城市规划限制条件（如容积率）等影响房地产价格的因素。在实际估价中，遇到最多的是土地使用年限调整。

　　c 实物状况调整的内容实物状况是对房地产价格有影响的房地产实物因素的状况。进行实物状况调整，是将可比实例房地产在其实物状况下的价格，调整为在估价对象房地产实物状况下的价格。

　　实物状况比较、调整的内容很多，对于土地来说，主要包括：面积大小、形状、基础设施完备程度（属于可比实例、估价对象之内的部分）、土地平整程度、地势、地质水文状况等影响房地产价格的因素；对于建筑物来说，主要包括：新旧程度、建筑规模、建筑结构、设备、装修、平面格局、工程质量等影响房地产价格的因素。

　　（3）房地产状况调整的思路和方法

　　房地产状况调整的思路是：首先列出对估价对象这类房地产的价格有影响的房地产状况各方面的因素，包括区位方面的、权益方面的和实物方面的；其次判定估价对象房地产和可比实例房地产在这些因素方面的状况；然后将可比实例房地产与估价对象房地产在这些因素方面的状况进行逐项比较，找出它们之间的差异所造成的价格差异程度；最后根据价格差异程度对可比实例价格进行调整。总的来说，如果可比实例房地产优于估价对象房地产，则应对可比实例价格做减价调整；反之，则应做增价调整。

　　具体进行房地产状况调整的方法，有直接比较调整和间接比较调整两种。

　　（1）直接比较调整一般是采用评分的办法，以估价对象房地产状况为基准（通常定为100分），将可比实例房地产状况与它逐项进行比较、打分。如果可比实例房地产状况比估价对象房地产状况差，则打的分数就低于100；相反，打的分数就高于100.然后将所得的分数转化为调整价格的比率。采用直接比较进行房地产状况调整的表达式为：

　　可比实例在其房地产状况下的价格 x 100/（）=在估价对象房地产状况下的价格上式括号内应填写的数字，为可比实例房地产状况相对于估价对象房地产状况的得分。

　　（2）间接比较调整与直接比较调整相似，所不同的是设想一个标准房地产状况，然后以此标准房地产状况为基准（通常定为100分），将估价对象及可比实例的房地产状况均与它逐项进行比较、打分。如果估价对象、可比实例的房地产状况比标准房地产状况差，则打的分数就低于100；相反，打的分数就高于100采用间接比较进行房地产状况调整的表达式为：

　　可比实例在其房地产状况下的价格 x 100/（）x （）/100=在估价对象房地产状况下的价格上式位于分母的括号内应填写的数字为可比实例房地产状况相对于标准房地产状况的得分，位于分子的括号内应填写的数字为估价对象房地产状况相对于标准房地产状况的得分。

　　（4）房地产状况调整应注意的问题

　　（1）可比实例的房地产状况，无论是区位状况、权益状况还是实物状况，都应是成交价格所对应或反映的房地产状况，而不是在估价时点或其他时候的状况。因为在估价时点或其他时候，可比实例房地产状况可能发生了变化，从而其成交价格就不能反映了。除了期房交易的成交价格之外，可比实例的房地产状况一般是可比实例房地产在其成交日期时的状况。

　　（2）由于不同使用性质的房地产，影响其价格的区位和实物因素不同，即使某些因素相同，但其对价格的影响程度也不一定相同。因此，在进行区位状况和实物状况的比较、调整时，具体比较、调整的内容及权重应有所不同。例如，居住房地产讲求宁静、安全、舒适；商业房地产着重繁华程度、交通条件；工业房地产强调对外交通运输；农业房地产重视土壤、排水和灌溉条件等。

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