房地产估价师案例与分析课程讲义（12）

2011-07-19 09：48　　来源：　　字体：大小　　打印收藏

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　　（3）经济折旧的求取方法

　　经济折旧在估价时点时通常是不可修复的，首先应分清它是暂时性的还是永久性的，然后可以根据租金损失的期限不同，采用租金损失资本化法求取未来每年所损失租金的现值之和作为折旧额。

　　5.5.3 求取建筑物折旧应注意的问题

　　5.5.3.1 估价上的折旧与会计上的折旧的区别

　　求取建筑物折旧应注意估价上的折旧与会计上的折旧的区别。估价上的折旧注重的是市场价值的真实减损，科学地说不是“折旧”，而是“减价调整”；会计上的折旧注重的是原始价值的分摊、补偿或回收。在会计上，C为资产原值，是当初购置时的，不随时间的变化而变化；在估价上，C为重新购建价格，是估价时点时的，估价时点不同，C的值可能不同。在会计上，资产原值与累计折旧额的差被称做资产的账面价值，它无须与资产的市场价值相一致；在估价上，重新购建价格与折旧总额的差被视为资产的实际价值，它必须与资产的市场价值相一致。常常出现这种情况：有些房地产，尽管在会计账目上折旧早已提足或快要提足，但估价结果却显示其仍有较大的现时价值；而有些房地产，尽管在会计账目上折旧尚未提足或远未提足，但估价结果却显示其现时价值已所剩无几。

　　但在房地产估价中，并非所有的建筑物折旧问题都是估价上的折旧，如在收益法中需要扣除的建筑物折旧费和土地摊提费（土地取得费用的摊销）就属于会计上的折旧。

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