第三章 房地产开发程序与管理

　　考试目的

　　本部分的考试目的是测试应考人员对房地产开发程序各阶段工作内容以及对获取土地、建设过程中相关管理工作的了解、熟悉和掌握程度。

　　考试内容

　　第一节 房地主开发程序概述

　　一、房地产开发的基本概念

　　二、房地产开发的一般程序

　　第二节 投资机会选择与决策分析

　　一、投资机会选择

　　二、投资决策分析

　　第三节 前期工作

　　一、获取土地

　　（一）土地储备与土地一级开发

　　1．土地储备

　　2．土地开发

　　3．土地储备资金

　　（二）开发商获取土地的途径

　　1．土地使用权出让

　　2．土地使用权划拨

　　3．原有划拨土地上存量房地产的土地使用权转让

　　4．与当前土地使用权拥有者合作

　　二、项目核准和开工计划

　　（一）项目核准申请材料

　　（二）项目申请报告的主要内容

　　（三）项目核准评估的重点

　　三、确定规划设计方案并获得规划许可

　　（一）开发项目选址、定点审批阶段

　　（二）《建设用地规划许可证》申领阶段

　　（三）设计方案审查阶段

　　（四）《建设工程规划许可证》申请阶段

　　四、工程建设招标

　　（一）招标方式

　　1．公开招标

　　2．邀请招标

　　（二）招标机构

　　1．招标过程中的决策活动

　　2．招标中的日常事务工作

　　3．招标工作小组组成人员

　　（三）招标程序

　　1．申请招标

　　2．编制招标文件

　　3．确定招标方式，发布招标公告或邀请投标函

　　4．投标人资格审查

　　5．投标

　　6．开标、评标和定标

　　7．签订合同

　　五、开工申请与审批

　　（一）申请领取《建设工程施工许可证》应具备的条件

　　（二）申请办理《建没工程施工许可证》的程序

　　六、前期工作的其他环节

　　第四节 建设阶段

　　一、质量控制

　　（一）对原材料的检验

　　（二）对工程采用的配套没备进行检验

　　（三）确立施工中控制质量的具体措施

　　（四）确立有关质量文件的档案制度

　　二、进度控制

　　（一）工程进度计划的编制

　　（二）进度管理及计划调整

　　1．横道图法

　　2．网络图法

　　（三）其他配套进度计划

　　（四）进度控制中应关注的因素

　　三、成本控制

　　（一）成本控制的主要工作内容

　　1．编制成本计划，确定成本控制的日标

　　2．审查施工组织设计和施工方案

　　3．控制工程款的动态结算

　　4．控制工程变更

　　（二）控制工程成本的做法和手段

　　1．强化“成本”意识，加强全面管理

　　2．确定成本控制的对象

　　3．完善成本控制制度

　　4．制定有效的奖励措施

　　四、合同管理

　　（一）合同管理的作用

　　（二）房地产开发项目的主要合同关系

　　（三）合同管理的主要工作内容

　　五、安全管理

　　六、竣工验收

　　（一）竣工验收的要求

　　（二）竣工验收的依据

　　（三）竣工验收的工作程序

　　1．单项工程竣工验收

　　2．综合验收

　　3．竣工验收备案

　　（四）竣工结算

　　（五）编制竣工档案

　　1．技术资料的内容

　　2．绘制竣工图

　　第五节 租售阶段

　　一、选择物业销售形式

　　（一）开发商自行租售

　　（二）委托房地产经纪机构租售

　　1．房地产经纪机构的作用

　　2．房地产经纪机构的代理形式

　　（三）选择房地产经纪机构应注意的问题

　　1．充分了解房地产经纪机构及其经纪人员的业务素质

　　2．了解房地产经纪机构可投入市场营销工作的资源

　　3．考察房地产经纪机构过往的业绩

　　4．针对物业的类型选择房地产经纪机构

　　5．认真签订房地产经纪合同

　　二、制定租售方案

　　（一）出租还是出售

　　（二）租售进度

　　（三）租售价格

　　1．成本导向定价

　　2．购买者导向定价

　　3．竞争导向定价

　　三、制定宣传与广告策略

　　（一）市场宣传策略

　　1．确定宣传目标

　　2．选择宣传的信息与工具

　　3．实施宣传方案

　　4．评价宣传效果

　　（二）广告策略

　　考试要求

　　1．掌握房地产开发的基本概念及其一般程序；

　　2．熟悉投资机会选择与决策分析；

　　3．了解获取土地；

　　4．了解项目核准和开工计划；

　　5．熟悉确定规划设计方案并获得规划许可；

　　6．熟悉建设工程招标；

　　7．熟悉开工申请与审批；

　　8．了解前期工作的其他环节；

　　9．熟悉建设阶段；

　　10．掌握选择物业租售形式；

　　11．掌握制定租售方案；

　　12．了解制定宣传与产告策略。

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