房地产市场概述1

　　一、内容提要：本讲主要讲述了房地产市场中的房地产市场概述、房地产市场竞争和房地产市场波动的相关内容，在房地产供给与需求中主要讲述了房地产供给与需求的相关内容，以及房地产供求平衡及房地产供求弹性的内容。

　　二、重点、难点

　　大纲要求：掌握房地产市场的特点和分类，房地产供给、需求和供求平衡

　　熟悉房地产市场竞争和波动

　　了解房地产市场的概念，房地产供求弹性

　　一、房地产市场

　　（一）房地产市场概述

　　（1）房地产市场的概念（了解）

　　人们对于什么是市场，有许多定义或表述，例如：（1）市场是商品交换的场所（2）市场是指商品交易的任何场合；（3）市场是使商品交易双方接触的任何安排；（4）市场是连接商品生产者和商品消费者之间的桥梁；（5）市场是商品交换关系的总和（6）市场是指某一特定商品或服务的现有目标客户群；（7）市场是一种商品或服务的所有潜在购买者的需求总和。

　　拿“市场是一种商品或服务的所有潜在购买者的需求总和”来讲，它是从市场营销的角度来定义市场，突出了消费者的需求。这个市场定义可以用下列简明的公式来概括：

　　市场=人口+购买能力+购买动机

　　该公式说明，人口、购买能力和购买动机三个因素，缺少一个都不能构成市场。一个市场至少要具备3个要素：（1）卖方；（2）买方；（3）可供交易的商品。卖方和买方又被称为市场主体，可供交易的商品又被称为市场客体。

　　房地产市场是指所交易的商品是房地产的市场，交易包括买卖、互换、租赁、抵押等。房地产市场既可以是有形的，也可以是无形的。有形的房地产市场是指固定的房地产交易场所。

　　题目：市场定义可以用下列简明的公式来概括：市场=（　）+购买能力+购买动机。
　　A．家庭户数
　　B．成人人口
　　C．人口
　　D．就业人数

　　答案：（C）

　　（2）房地产市场的特点

　　房地产市场有许多特点，其中主要的是：

　　1、交易的物质实体不能进行空间位置上的移动，只能是无形权益的转移。

　　2、交易的对象非标准化，是一个产品差异化的市场。

　　3、供求状况、价格水平和价格走势等在不同地区各不相同，是一个地区性市场。

　　4、容易出现垄断和投机。

　　5、较多地受到法规政策的影响和限制。

　　6、一般人非经常性参与，很多人一生中难得有几次买卖经历。

　　7、交易的金额较大，依赖于金融机构的支持与配合。

　　8、交易程序较复杂，需要签定书面交易合同，办理产权登记过户手续等；

　　9、广泛的房地产经纪人服务。

　　（3）房地产市场的分类

　　根据不同的需要，可以从不同的角度对房地产市场进行分类。其中主要的几种分类如下：

　　1.按用途（功能）划分。根据这种划分标准，可分为居住房地产市场和非居住房地产市场两大类。居住房地产市场可进一步分为普通住宅市场、高档公寓市场、别墅市场等。非居住房地产市场可进一步分为写字楼市场、商铺市场、工业用房市场等。

　　2.按档次划分。根据这种划分标准，可分为高档房地产市场、中档房地产市场和低档房地产市场。

　　3.按区域范围划分。根据这种划分标准，可分为整体房产市场和区域房地产市场两大类。

　　4.按交易方式划分。根据这种划分标准，可分为房地产买卖市场和房地产租赁市场两大类。

　　5.按交易目的划分。根据这种划分标准，可分为房地产使用市场和房地产投资市场两大类。房地产使用市场是买卖或租赁房地产的目的是自用的市场。房地产投资市场是买卖或租赁房地产的目的是投资（再卖、出租或转租）的市场。从购买房地产的目的来看，具体还可分为自用、出租、消极性保值、准备积极转手。

　　6.按流转次数划分。根据这种划分标准，可分为房地产一级市场（具体为土地使用权出让市场）、房地产二级市场（具体为开发的商品房的初次交易市场）和房地产三级市场（具体为商品房、经济适用住房、已购公有住房等的再次交易市场）。相关的分类还有新房市场和旧房市场。其中的旧房市场又称为二手房市场、住房二级市场、存量房市场等。

　　7.按达成交易与入住的时间划分，可分为现房市场和期房市场

　　8.按时间划分。根据这种划分标准，可分为过去的房地产市场、现在的房地产市场和未来的房地产市场。

　　题目：商品房、经济适用房、已购公有住房等的再次交易市场称为（　）市场。
　　A．一级
　　B．二级
　　C．三级
　　D．四级

　　答案：（C）

　　题目：房地产交易的物质实体不能进行空间位置上的移动，只能是（　）的转移，这是房地产市场特点之一。
　　A．房地产档案
　　B．权益
　　C．价值
　　D．经济

　　答案：（B）

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