☆☆考点11：

　　某一房地产的投资价值，是指该房地产对于某个具体的投资者的经济价值，是该投资者基于个人的需要或意愿，对该房地产所估计的价值。而该房地产的市场价值，是指该房地产对于一个典型的投资者（他代表了市场上大多数人的观点）的经济价值。市场价值是客观的、非个人的价值，而投资价值是建立在主观的、个人的因素基础上的价值。在某一时点，市场价值是惟一的，而投资价值因投资者的不同而不同。

　　投资价值与市场价值的评估方法可能相同，但其中参数选取的立场可能不同。例如，都可以采用收益法——价值是未来净收益的现值之和，但在评估市场价值时，收益法中的折现率是与该房地产的风险程度相对应的社会一般收益率，而在评估投资价值时，该折现率是某个具体的投资者可以接受的最低收益率。这个投资者可以接受的最低收益率，可能高于也可能低于与该房地产的风险程度相对应的社会一般收益率。其中的一个重要因素是该投资者的机会成本。机会成本越大者，要求的收益率会越高。

　　投资者评估的房地产的投资价值，或者说消费者对房地产的评价，大于或等于该房地产的市场价格，是其投资行为或交易能够实现的基本条件。当投资价值大于市场价格时，说明值得投资购买；反之，说明不值得投资购买。换一个角度讲，每个房地产投资者对房地产都有一个心理价位，投资价值可以看成是这个心理价位。当市场价格低于其心理价位时，投资者趋向于增加投资；相反，他们将向市场出售过去所投资的房地产。

　　☆☆考点12：

　　内部收益率（IRR） 称财务内部收益率，是指使项目各期的净现金流量的现值之和等于零时的折现率。其计算公式为：

　　求出内部收益率（IRR）后，将其与基准收益率ic相比较，判断项目是否可行如下：

　　当IRR>ic，则说明项目的获利能力等于或超过了所要求的收益率，因而是可以接受的。

　　当IRR=ic，则说明项目的获利能力等于所要求的收益率，可以接受也可以不接受。

　　内部收益率与净现值法的主要区别：

　　1.净现值是一个数额，内部收益率是一个比率。

　　2.净现值法需要预先确定一个折现率，内部收益率法则不需要预先确定一个折现率。

　　内部收益率法存在的问题：

　　内部收益率的一些问题可能使得该方法得出的决策信号与其他现金流量折现方法的结果相矛盾。这些问题出自下列两个方面的原因：一是该方法本身所固有的再投资假设；二是多重根的问题。

　　投资回收期法的缺陷是忽略了所有在投资回收期之后出现的现金流量

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