四、最高最佳使用分析

　　房地产估价应当以估价对象的最高最佳使用为前提进行估价。最有效使用是指法律上允许、技术上可能、经济上可行，经充分合理论证，能使估价对象产生最高价值的使用。根据估价对象所处的地理位置、规模以及其设计方案，根据最高最佳使用原则，本估价报告中估价对象作为集酒店、写字间、商场为一体的现代化综合性物业使用为其最高最佳使用。

　　五、估价方法选用

　　根据委托人的估价目的和要求，并根据估价对象为在建工程这一特点，本报告采用假设开发法与成本法进行评估。

　　六、估价测算过程

　　（ 一 ） 假设开发法估价过程

　　具体技术思路为：在合理估计建设期的基础上，首先运用市场比较法、收益法估算估价对象在未来建成状态的市场总值，扣减目前尚未投入的建安费，配套费以及管理费、销售税费等得出估价　对象目前状态下的市场价格。由于估价对象建筑面积及建设的项目规模较大，比较 XX 市相同规模物业的建设期以及定额规定的建设期，确定其开发期为 18 个月。本报告在测算中考虑资金的时间价值，将各期资金投入和销售收入折算为估价时点的现值，并基于如下假设进行折现：

　　所有投资均在各期期中一次性实现。销售收入在 2006 年 5 月 31 日一次性变现。报酬率确定为 7 . 55 % （ 详情见后 ） .故本报告采用动态方式进行测算。

　　基本计算公式为：

　　P=P ` -（A+B+C 十 D）

　　其中 （ 以下各个项目费用均为折现值 ） ：

　　P ：估价对象目前状态价格

　　P `：项目全部建成后销售价格

　　A ：续建成本

　　B ：管理费用

　　C ：销售税费

　　D ：买方购买在建工程应负担税费

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