房地产估价师案例与分析课程讲义（6）

2011-07-19 09：43　　来源：　　字体：大小　　打印收藏

　　5.2.4　建筑物重新购建价格的求取方法

　　建筑物的重新购建价格可以采用成本法、市场法求取，也可以采用工程计价的方法求取，还可以通过政府或者其授权的部门公布的房屋重置价格、房地产市场价格扣除其中可能包含的土地价格后的调整来求取。

　　重新购建价格的求取方法具体有下列4种：①单位比较法；②分部分项法；③工料测量法；④指数调整法。（本节以下内容略）

　　5.3　房地产价格构成

　　下面以“取得房地产开发用地进行房屋建设，然后销售所建成的商品房”这种典型的房地产开发经营方式为例，并从便于测算各构成项目的金额的角度，来划分房地产价格构成。在这种情况下，房地产价格通常由7大项构成：①土地取得成本；②开发成本；③管理费用；④投资利息；⑤销售费用；⑥销售税费；⑦开发利润。

　　5.3.1　土地取得成本

　　土地取得成本是指取得房地产开发用地所需的费用、税金等。在完善的市场经济下，土地取得成本一般是由购置土地的价款和在购置时应由开发商（作为买方）缴纳的税费（如契税、交易手续费）构成。在目前情况下，土地取得成本的构成根据房地产开发用地取得的途径，可分为下列3种：

　　（1）通过征用农地取得的，土地取得成本包括农地征用中发生的费用和土地使用权出让金等。农地征用中发生的费用，参见本章第6节的有关内容。

　　（2）通过在城市中进行房屋拆迁取得的，土地取得成本包括城市房屋拆迁中发生的费用和土地使用权出让金等。城市房屋拆迁中发生的费用，参见本章第6节的有关内容。

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