房地产估价师《制度与政策》课程讲义(8)
9. 房地产抵押的效力
抵押物的权属
抵押人设定抵押后,房地产的所有权仍然属于抵押人,抵押人仍可对抵押物行使占有、使用、收益、处分的权利,但其所有权受到限制
抵押物的转让
抵押人经抵押权人同意转让抵押房地产的,应当将转让所得的价款提前清偿债务或者提存,转让价款超过债权数额部门归抵押人所有,不足由债务人清偿
抵押物价值减少时的处理
如抵押人的行为足以使抵押物价值减少的,抵押权人有权要求抵押人停止其行为
抵押物价值减少时,抵押权人有权要求抵押人恢复抵押房地产价值,或者提供与减少的价值相当的担保,否则抵押权人有权要求债务人提前清偿债务
10. 房地产抵押权的实现
10.1 抵押权的实现
双方有协议的
可以按协议以抵押房地产折价或者以拍卖、变卖地产的价款优先受偿
协议损害其它人利益的,可在一年内行使撤销权
双方未达成协议的
抵押权人可以请求法院拍卖、变卖房地产
【2008年】
《物权法》规定房地产抵押权实现的方式有( )。
A.抵押权人可以与抵押人协议以拍卖、变卖抵押房地产所得的价款优先受偿
B.抵押权人直接向人民法院提起诉讼
C.抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的,抵押权人可以请求人民法院拍卖抵押房地产
D.按合同约定将抵押房地产转移给抵押权人
E.抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的,抵押权人可以请求人民法院变卖抵押房地产
【答案】ACE
【解析】D不得约定将抵押物转移给抵押权人。
10.2 同一房地产设定两个以上的抵押权时,清偿顺序如下
抵押权已登记的,按照登记的先后顺序清偿
顺序相同时,按照债权比例清偿
已登记的先于未登记的受偿
均未登记的,按照债权比例清偿
【2007年】
某公司以一宗房地产先向甲银行申请抵押贷款,同时办理了抵押登记,后又以该房地产同乙银行申请抵押贷款,也办理了抵押登记.贷款到期后,该公司无力还款,依法定程序拍卖,拍卖所得款( )。
A.甲银行优先受偿
B.按两家银行的债权数额大小确定受偿顺序
C.乙银行优先受偿
D.按两家银行的债权比例受偿
【答案】A
【解析】抵押权已登记的,按照登记的先后顺序清偿。
10.3 对抵押物拍卖
拍卖保留价由人民法院确定
有评估的,参照评估价确定
无评估的,参照市价确定,并应当征询当事人的意见
第一次拍卖时的保留价,不得低于评估价格或市价的80%,再次拍卖时,每次降低的数额不得超过前次保留价的20%
抵押物变现后的价款超过债权数额部分归抵押人所有,不足部分由债务人清偿
【2008年】
在司法处置拍卖中,某房地产评估价格为100万元,如果第一次拍卖流拍,则第二次拍卖保留价的范围应在( )万元之间。
A.60-100
B.64-80
C.64-100
D.80-100
【答案】C
【解析】第一次拍卖时的保留价,不得低于评估价格或市价的80%,再次拍卖时,每次降低的数额不得超过前次保留价的20%。只确定了下限,不得低于某一价,没有确定上限。保留价的上限就是市场价或是评估价。
【2007年】
人民法院依法拍卖抵押房地产时,拍卖保留价应由( )确定。
A.房地产估价机构
B.人民法院
C.抵押权人
D.人民法院和房地产估价机构共同
【答案】B
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