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房地产估价师《经营与管理》课程讲义（3）
3.房地产泡沫与过热
3.1 房地产泡沫及成困
概念
是指由于房地产投机引起的房地产市场价格与使用价值严重背离，脱离了实际使用者支撑而持续上涨的过程及状态
是一种价格现象，是房地产行业内外因素，特别是投机性因素作用的结果
成因
土地的稀缺性是房地产泡沫产生的基础
投机需求膨胀是房地产泡沫产生的直接诱因
金融机构过度放贷是房地产泡沫产生的直接助燃剂－必要条件
3.2 过度开发及诱因
概念
过度开发也称过热，是指当市场上的需求增长赶不上新增供给增长的速度时，所出现的空置率上升，物业价格和租金下降的情况
诱因
开发商对市场预测的偏差
开发商之间的博弈和非理性行为
开发商资金的易得性
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