2011年房地产估价师制度与政策课程讲义(18)
8. 商品房买卖合同
8.1 商品房买卖合同的主要内容
当事人名称和姓名、住所
商品房基本情况
商品房的销售方式
商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间
交付使用条件及日期
装饰、装修标准承诺
供水、供电等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任
公共配套建筑的产权归属
面积差异的处理方式
办理产权登记有关事宜
解决争议的办法
违约责任
双方约定的其他事项
8.2 商品房合同的计价方式
计价方式
按套(单元)计价(如别墅按栋卖)
按套内建筑面积或按建筑面积计价
产权登记方式
按建筑面积进行登记
【重点】商品房建筑面积(两部分组成)
8.3 误差的处理方式
衡量误差的指标-面积误差比
误差的处理
合同有约定的从其约定
合同未作约定的按原则处理
【重点难点】误差的处理原则
面积误差比小于等于3%的,据实结算房价款(多退少补)
面积误差比大于3%时
买受人有权退房。退房的开发企业应当在买受人提出退房日期30日内将买受人已付房价款退还给买受人,同时支付已付房价款利息
买受人不退房的
产权登记面积大于合同约定面积时,
“面积误差比在3%之内的房价款由买受人补足
“超出3%部分的房价款由开发企业承担,产权归买受人
产权登记面积小于合同约定面积的
“面积误差比绝对值在3%以内的部分房价款由开发企业返还买受人
“绝对值超过3%的房价款由开发企业双倍返还买受人
【2008年】
某房地产开发商销售给张某一套商品房,合同约定建筑面积110㎡,售价4 000元/㎡,张某交付了全部价款。买卖双方对面积误差的处理方式未作约定。若该商品房产权登记的建筑面积为100㎡,张某选择不退房,则该房地产开发商应当返还张某购房款( )元。
A.40 000
B.53 600
C.66 800
D.80 000
【答案】C
【2007年】
商品房买卖合同约定面积为150平米,价格为40.00元每平米,交付使用时,产权登记面积为155平米,买卖双方未对面积误差的处理方式作出约定。根据有关规定最后结算的房价款应为( )万元。
A. 60.0
B.61.0
C.61.8
D.62.0
【答案】C
【2006年】
下列关于商品房销售的表述中,正确的是( )
A.商品房买卖合同中约定的面积误差不得超过3%
B.按何种面积计价,就按何种面积登记发证
C.按套内建筑面积计价的,商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积
D.商品房买卖合同对面积误差无约定的,应据实计算房价款
【答案】C
【解析】B记价有多种方式,但登记发证按建筑面积计。D对面积误差无约定,按一般原则执行。
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