4.房地产抵押合同

　　概念

　　是抵押人与抵押权人为了保证债权债务的履行，明确双方权利与义务的协议

　　是债权债务合同的从合同，如债权债务合同无效，则抵押合同无效

　　抵押合同的一般内容（11条）

　　抵押合同的相关规定

　　如有保险，则需在保险合同中将抵押权人作为保险赔偿金的优先受偿人

　　在债务履行届满前，双方不得约定债务人不履行到期债务时抵押房地产归债权人所有

　　5.房地产抵押估价

　　商业银行发放房地产抵押贷款时，可以与抵押人协商确定房地产的抵押价值，也可以委托房地产估价机构评估价值

　　如委托评估，一般由商业银行委托，也可以约定由任一方委托

　　房地产抵押价值，为抵押房地产在估价时点假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值，减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款

　　法定优先受偿款一般是指在抵押的房地产上债权人依法拥有的优先受偿款，主要包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款，已抵押担保的债权数额

　　房地产抵押报告应用有效期从估价报告出具之日起计，不得超过一年，市场价格变化较大时，可缩短

　　【2009年】
　　12.房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场价值，即假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值。（ ）

　　【答案】错
　　【解析】还应减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。

　　【2009年】
　　房地产抵押估价报告应用有效期从（ ）起计，不得起过一年。
　　A．估价时点
　　B．估价委托日
　　C．估价报告出具日
　　D．估价开始作业日

　　【答案】C

　　【解析】

　　【2009年】
　　在房地产抵押估价中，应扣除的法定优先受偿款不包括（ ）。
　　A．拖欠的建筑工程材料费
　　B．拖欠的建筑工人工资
　　C．抵押担保债权
　　D．出租房屋租金

　　【答案】D
　　【解析】主要包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款，已抵押担保的债权数额。

　　【2009年】
　　在房地产抵押估价中，注册房地产估价师应尽的职责有（ ）。
　　A．对委托人提供的资料进行核查，确保资料的真实性
　　B．了解抵押房地产的法定优先受偿权利情况
　　C．将估价对象现状与相关权属证明材料进行对照
　　D．拍摄能够反映估价对象外观、内部状况和周边环境、景观的照片

　　【答案】B

　　【2008年】
　　折价处置抵押房地产的，应当参照（ ）。
　　A．原购买价
　　B．重建价格
　　C．重置价格
　　D．市场价格

　　【答案】D
　　【解析】抵押房地产在估价时点假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值，减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。

　　【2007年】
　　房地产估价师应当知悉的法定优先受偿款包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款、已抵押担保的债权数额等。 （ ）

　　【答案】 √

 建设工程教育网整理