第二节 房地产开发项目管理

　　【本节主要内容】

　　1. 确定房地产开发项目的原则

　　2. 房地产开发项目建设用地使用权的取得

　　3. 房地产开发项目资本金制度

　　4. 对不按期开发的房地产开发项目的处理原则

　　5. 房地产开发项目质量责任制度

　　6. 项目手册制度

　　【内容详解】

　　1. 确定房地产开发项目的原则，应符合

　　符合五划

　　土地利用总体规划

　　城市规划

　　年度建设用地计划－用地计划

　　房地产开发年度计划－开发计划

　　有必要的纳入年度固定资产投资计划

　　原则

　　开发项目应坚持旧区改建和新区建设相结合的原则，注重开发基础设施薄弱、交通拥挤、环境污染严重以及危旧房集中区域，保护和改善城市生态环境，保护历史文化遗产

　　2. 房地产开发项目建设用地使用权的取得

　　建设用地使用权的取得方式（两大类）

　　出让－有偿有期限

　　划拨－无偿无期限

　　国家机关用地、军事用地等法律规定的项目

　　经济适用住房用地

　　建设条件书面意见的内容（出让或划拨之前政府出具的意见），出让或划拨的附件：

　　房地产开发项目的性质、规模和开发期限

　　城市规划设计的条件

　　基础设施和公共设施的建设要求

　　基础设施建成事的产权界定

　　项目拆迁补偿、安置要求）

　　3. 房地产开发项目资本金制度

　　项目资本金概念

　　指在投资项目总投资中，由投资者认购的出资额，对投资项目来说是非债务性资金，项目法人不承担这部分资金的任何利息和债务

　　投资者可按其出资的比例享有所有者权益，也可以转让，但不得以任何方式抽出

　　项目资本金出资方式

　　可货币出资，也可以实物、工业产权、非专利技术、土地使用权作价出资（必须经有资格的资产评估公司评估）

　　一般以工业产权、非专利技术作价出资的比例不得超过投资资本金总额的20%

　　房地产开发项目资本金规定

　　资本金最低比例为35%，2009年4月刚调为普通商品房和保障性住房20%，其它30%

　　经济适用房项目资本金最低比例为20%

　　【2007年】
　　2006年1月，某房地产开发公司投资开发建设一经济适用住房项日，总投资2亿元人民币，则该项目资本会应不低于（ ）万元。
　　A．4000
　　B．5000
　　C．6000
　　D．7000

　　【答案】A
　　【解析】房地产开发一般项目最低资本金比例为35%，经济适用房项目最低资本金比例为20%.（原规定）

 建设工程教育网整理