2011年房地产估价师《制度与政策》资料(19)
6.建设用地使用权的终止
因土地灭失而终止(标的物不存在)
因土地使用者的抛弃而终止(权利人不要了)
7.建设用地使用权出让合同
签订主体
市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订
合同类型(三类)
成片土地使用权出让合同
项目用地(宗地)土地使用权出让合同
划拨土地补办出让合同以及因附着物出租、转让、抵押而补佃土地使用权出让合同
7.1 合同的主要内容
合同(主体)
当事人的名称和住所
土地界址、面积等
建筑物、构筑物及其附属设施占用的空间
土地用途
使用期限
出让金等费用及其支付方式
解决争议的方法
附件
宗地平面界址图
出让宗地竖向界限
规划条件
7.2 合同的履行
闲置的处理
超过合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的,可以征收相当于出让金20%以下的土地闲置费
满二年未动工开发的,可以无偿收回土地使用权
因不可抗力或政府、政府有关部门的行为,或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外
用途改变
用地单位改变土地利用条件及用途,必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政管理部门的同意,变更或重新签订出让合同并相应调整地价款(两部门批准)
未达到出让合同约定的开发条件
可要求用地单位支付违约金
违约金比例为投资差额部分占约定投资部分的比例
计算违约金的基数是出让金
【典型例题】
下列以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的情况中,政府可以无偿收回土地使用权的是( )。
A.出让合同约定2002年6月30日动工开发,中间曾受到“非典”的影响,规划部门审批工作在一段时间内暂停,导致前期工作延误,到2004年6月30日仍未动工开发
B.城市总体规划变更,使得项目规划设计变更,导致超过出让合同约定的动开发日期满两年未动工开发
C.开发商要求提高项目容积率,规划部门不批准,导致超过出让合同约定的动工开发日期满两年未动工开发
D.因发生自然灾害,地块的地质条件发生重大变化,导致超过出让合同约定的动工开发日期满两年未动工开发
【答案】C
【解析】A 非典为不可抗力,超过两年但由于不可抗力的除外;B 的拖延是由于政府部门的行为;D 自然灾害为不可抗力。
7.3 合同的解除(双方,均为60日)
土地使用者延期付款超过60日,土管部门有权解除合同,并可以请求违约赔偿
出让人延期交付土地超过60日,土地使用者有权解除合同,土管部门双倍返还定金,退还已支付地价款,并可要求赔偿
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