第五节 房地产抵押管理

　　【本节主要内容】

　　1. 房地产抵押的概念

　　2. 房地产作为抵押物的条件

　　3. 房地产抵押的一般规定

　　4. 房地产抵押合同

　　5. 房地产抵押估价

　　6. 房地产抵押登记

　　7. 住房抵押贷款证券化涉及的抵押权变更登记

　　8. 最高额抵押权

　　9. 房地产抵押的效力

　　10. 房地产抵押权的实现

　　1. 房地产抵押的概念

　　概念

　　房地产抵押是指抵押人以合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形时，抵押权人有权就抵押的房地产优先受偿

　　特点

　　不转移占有

　　抵押人－可以是债务人本人，也可以是第三人

　　抵押权人－和债权人是同一人

　　类型（两大类）

　　预购商品房贷款抵押（按揭抵押）

　　在建工程抵押（开发贷）

　　2. 房地产作为抵押物的条件

　　2.1 城市房地产管理法规定的抵押条件

　　依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权同时设定抵押的

　　无论土地使用权是出让还是划拨，只要房地产权属合法，即可作为统一体同时设定抵押

　　以单纯的土地使用权抵押的

　　土地必须以出让方式取得

　　2.2 物权法规定可以抵押和不得抵押的财产

　　可以抵押的财产（与房地产有关的项目）

　　建筑物和其他土地附着物

　　建设用地使用权

　　以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权

　　正在建造的建筑物

　　不得抵押的财产（与房地产有关的项目）

　　土地所有权

　　耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外

　　学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的设施

　　所有权、使用权不明或者有争议的财产

　　依法被查封、扣押、监管的财产

　　其它

　　2.3 城市房地产抵押管理办法规定的不得抵押的房地产

　　权属有争议的房地产

　　用地教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产

　　列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的建筑物

　　被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产

　　依法不得抵押的其他房地产

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