4.1.2零售商业物业的商业辐射区域分析

　　商业辐射区域概念

　　是指某一零售商业物业的主要消费者的分布范围

　　分析内容

　　可能的顾客流量

　　消费者行为

　　喜好和偏好

　　购买能力分析

　　三个部分

　　主要区域

　　次要区域

　　边界区域

　　4.1.3特色、位置和停车

　　特色

　　特色对小型商场并不很重要，但对较大型的购物中心很重要

　　位置

　　位置的优劣取决于消费者到达该地点是否方便，即物业的易接近性或交通的通达程度，而一定是离交通主干道的距离

　　停车位设置的衡量指标

　　一是停车系数：停车位面积与零售商业物业建筑面积的比率，约为1/3

　　二是停车指数：即每100平方米营业面积应设置的车位个数

　　4.2 零售商业物业租户的选择

　　声誉

　　财务能力

　　组合与位置分配

　　需要的服务

　　4.3零售商业物业的租金

　　基础租金

　　又称最低租金，是业主获得的，与租户经营业绩不相关的一个最低收入

　　百分比租金

　　在基础租金之外收取的，以零售商业物业的经营成果为基数计算百分比的租金

　　确定平衡点，仅对超出某一营业额以外的部分收取超额百分比租金

　　没有统一的百分比标准，随经营的商品种类和经营方式不同有很大的差异

　　代收代缴费用和净租约

　　种类

　　·毛租：物业运营费用包括在租金中，由业主支付

　　·净租：物业经营费用由租户直接支付

　　净租的形式

　　·租户仅按比例分摊与物业有关的税项

　　·租户要按比例分摊与物业有关的税项和保险费

　　·所有的经营费用，包括与物业有关的税项、保险费、公共设施设备使用费、物业维护维修费用、公用面积维护费、物业管理费等，都由租户直接支付，而业主只负责建筑物结构部分的维修费用

　　租金的调整

　　租期长需调整

　　调整方式与写字楼同

　　租金调整仅针对基本租金，经营费用每五年或一年调整一次

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