4. 风险分析

　　4.1 风险分析的界定

　　4.2 风险分析的一般过程

　　4.3 风险估计与评价的常用方法

　　4.4 概念分析的步骤与概率确定方法

　　4.5 概念分析中的期望值法

　　4.6 蒙特卡洛模拟法

　　4.1 风险分析的界定

　　项目在财务评价中采用的基础数据大部分来自对未来情况的预测与估算，由此得出的评价指标及决策具有很大的风险

　　风险因素确定而发生概念未知－盈亏平衡分析和敏感性分析

　　风险因素确定而且发生概念可估－风险分析

　　4.2 风险分析的一般过程（三阶段）

　　风险辨识

　　风险估计

　　风险评价

　　4.3 风险估计与评价的常用方法

　　风险估计与评价常用方法

　　调查和专家打分法

　　解析方法

　　蒙特卡洛模拟法

　　解析法与蒙特卡洛法的区别

　　解析方法要求对影响现金流的各个现金源进行概率估计，蒙特卡洛法要求在已知各个现金流概率分布情况下实现随机抽样

　　解析法主要用于解决一些简单的风险问题，蒙特卡洛法适用于多变动因素的分析

　　4.4 概念分析的步骤与概率确定方法

　　概念分析的思路

　　通过分析不确定性因素的变化情况和发生的概率，计算在不同概率条件下房地产项目的财务评价指标，就可以说明房地产项目在特定收益状况下的风险程度

　　概率分析的步骤

　　列出需要进行概率分析 不确定性因素

　　选择概率分析使用的财务评价指标

　　分析确定每个不确定性因素发生的概率

　　计算在规定的概率条件下财务评价指标的累积概率，并确定临界点发生的概率

　　概率的确定方法

　　确定各因素发生变化的概率是风险分析的第一步，也是关键的一步

　　概率类型

　　客观概率－在过去长期历史数据基础上进行统计归纳得出的

　　主观概率－人们的主观估计

　　4.5 概念分析中的期望值法

　　4.5.1 期望值法分析的步骤

　　4.5.2 五个重要指标

　　4.5.2 判定标准

　　4.5.1 期望值法分析的步骤

　　选用净现值作为分析对象，并选定不确定因素

　　确定各个不确定性因素可能发生的状态或变化范围

　　分别估算各不确定性因素每种情况下发生的概念

　　计算五个指标

　　各年净现值的期望值

　　整个寿命周期净现值的期望值

　　各年净现值标准差

　　整个项目寿命周期净现值的标准差

　　标准差系数

　　计算净现值大于或等于零时的累积概率，累积概率越大，项目所承担的风险越小

　　对以上分析结果进行综合评价，说明项目是否可行及承担风险大小

　　4.5.2 五个重要指标

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