4. 房地产开发项目投资与收入估算

　　4.1 投资估算

　　4.2 资金使用计划

　　4.3 收入估算

　　4.4 资金筹措

　　4.1 投资估算

　　4.1.1 土地费用

　　4.1.2 勘察设计和前期工程费

　　4.1.3 房屋开发费

　　4.1.4 其它费用

　　4.1.1 土地费用

　　划拨或征收土地－征地拆迁费

　　出让土地－出让地价款

　　转让土地－土地转让费

　　租用土地－土地租用费

　　股东投资入股土地－投资折价

　　4.1.2 勘察设计和前期工程费

　　前期规划、设计－为建安工程费的3%

　　可行性研究－项目总投资的1%～3%

　　水文地质勘测－设计概算的0.5%

　　三通一平等土地开发工程费支出－可按实际工作量参照计费标准估算

　　4.1.3 房屋开发费

　　建筑安装工程费

　　建筑工程费用

　　设备采购费用

　　安装工程费用

　　基础设施建设费

　　是指建筑物2m以外的和项目红线范围内的各种管线、道路工程的建设费用

　　一些按实际工程量估算

　　公共配套设施建设费

　　是指居住小区内为居民服务配套建设的各种非营利性的公共配套设施的建设费用

　　一般按规划指标和实际工程量估算

　　【重点】房屋开发费用估算方法

　　单元估算法

　　单位指标估算法

　　工程量近似匡算法

　　概算指标法

　　4.1.4 其它费用

　　其他工程费

　　开发期间税费

　　管理费用

　　销售费用

　　财务费用

　　不可预见费

　　运营费用（出租或自营时）

　　4.2 资金使用计划

　　根据可能的建设进度和将会发生的实际付款时间和金额，编制资金使用计划表

　　4.3 收入估算

　　租售方案

　　租售价格

　　租售收入

　　收款方式

　　4.4 资金筹措

　　以资金使用计划和销售收入计划为基础，确定资金的来源和数量

　　项目资金来源

　　资本金

　　预租售收入

　　借贷资金

　　资金使用原则

　　可优先使用资本金

　　之后考虑使用可投入的预租售收入

　　不满足需求时，再安排借贷资金

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