7．房地产估价的要素（11要素）

　　7.1估价当事人（3类当事人）

　　7.2估价目的

　　7.3估价对象

　　7.4估价时点

　　7.5 价值类型

　　7.6 估价依据

　　7.7 估价假设

　　7.8 估价原则

　　7.9 估价程序

　　7.10 估价方法

　　7.11估价结果

　　7.1估价当事人

　　房地产估价人员－估价服务的提供者

　　执业资格－房地产估价师

　　从业资格－房地产估价员

　　房地产估价机构

　　一级资质

　　二级资质

　　三级资质

　　暂定期内的三级资质

　　估价委托人－估价服务的需求者，估价服务的对象

　　【关于估价师的重要规定】

　　房地产估价师只能且必须受骋于一个房地产估价机构从事估价业务

　　房地产估价师不得以个人名义承揽业务

　　房地产估价师不能以个人名义收费，必须由所在的房地产估价机构接受委托并统一收费

　　【关于房地产估价机构的重要规定】

　　由自然人出资

　　以有限责任公司或合伙企业形式设立

　　法定代表人或合伙人是注册后从事房地产估价工作3年以上的房地产估价师

　　估价活动不受行政区域、行业限制

　　不同资质等级机构业务范围按照估价目的划分

　　房地产估价报告应由房地产估价机构出具

　　【辩析】

　　估价委托人、估价对象权利人、估价利害关系人、估价报告使用人之间的异同

　　概念

　　估价对象权利人：估价对象的所有人、使用人、抵押权人

　　估价对象利害人：估价结果的客观合理与否会直接影响其利益的单位或个人

　　估价报告使用者

　　估价委托人

　　关系

　　权利人一定是利害人，而利害人不一定是权利人

　　委托人不一定是权利人或报告使用者

　　7.2估价目的

　　是指一个估价项目中估价委托人对估价报告的预期用途

　　估价目的来源于委托人的估价需要

　　估价目的将影响估价对象的范围、估价时点、价值类型、估价依据、估价方法，最终影响估价结果

　　7.3估价对象

　　概念

　　即估价客体，也称为被估价房地产，估价标的

　　当估价对象为房屋和土地使用权以外的某种房地产权益时，也可称为被估价权益

　　可作为估价对象的情况

　　在建工程

　　未来状况下的房地产（期房）

　　对已经灭失的房地产（如已损毁的房屋）

　　房地产的局部

　　现在状况下的房地产与过去状况下的房地产的差异部分（如承租房的装饰）

　　含有房地产附属财产

　　一般类型

　　土地

　　房屋

　　构筑物

　　在建工程

　　以房地产为主的整体资产

　　整体资产中的房地产

　　7.4估价时点﹡

　　也称为价值日期、估价基准日

　　是指估价项目中由估价目的决定的需要评估的价值所对应的时间

　　估价时点根据估价目的来确定

　　估价时点确定在先，评估价值确定在后

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