第三章 房地产价格和价值

　　【本章主要内容】

　　1．房地产价格的含义

　　2．房地产价格的形成条件

　　3．地价与一般物品价格的不同

　　4．房地产价格的特征

　　5．房地产供求与价格

　　6．房地产价格和价值种类

　　1．房地产价格的含义

　　房地产价格是和平地获得他人的房地产所必须付出的代价－货币或实物、无形资产和其他经济利益

　　房地产价格通常用货币来表示，但可以用实物等非货币形式来偿付

　　2．房地产价格的形成条件（三条件）

　　有用性

　　指物品能够用来满足人们的某种需要，即使用价值

　　稀缺性

　　稀缺性指相对缺乏而不是绝对缺乏，不是指它难以得到，而是指物品不能自由取用，必须付出代价才能得到

　　有效需求

　　有支付能力的需要才是需求（有效需求）

　　【进一步说明】

　　价格的实质

　　是在市场经济（商品经济）这种特定经济制度下对有用且稀缺的物品的一种分配方式

　　人类历史上的六种利益分配方式

　　武力

　　礼让

　　抽签

　　排队

　　计划

　　价格

　　3．地价与一般物品价格的不同

　　一般物品 土地

　　生产成本不同 是劳动的产物

　　价格中必然含有生产成本因素

　　价格是劳动价值的货币表现 是大自然的恩赐

　　地价不一定含有生产成本因素

　　地价是地租的资本化

　　折旧不同 可大量重复生产，有折旧 土地不可毁灭，无折旧且自然增值

　　有使用期的建设用地使用权须计折旧

　　价格差异不同 可大量制造，价格较一致 土地独一无二，价格差异性大

　　市场性质不同 完全市场，价格较客观 典型的不完全市场，地价形成受主观因素影响大

　　价格形成时间不同 价格形成时间较短 价格形成时间较长

　　供求变化不同 价格受供求因素影响 土地供给弹性小，地价受需求影响大

　　土地需求是一种引致需求

　　4．房地产价格的特征（5个）

　　房地产价格既交换代价的价格，又有使用代价的租金（买卖价格和租赁价格，广义价格和狭义价格）

　　房地产价格受区位影响很大

　　房地产价格实质上是房地产权益的价格

　　房地产价格形成的时间较长

　　房地产价格容易受交易者的个别情况的影响

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