第七章 成本法及其运用

　　【本章的特点】

　　试题所占分值大

　　理论性非常强，技术含量高

　　计算题多，难度大

　　【本章主要内容】

　　1．成本法概述

　　2．房地产价格构成

　　3．成本法的基本公式

　　4．重新购建价格的求取

　　5．建设物折旧的求取

　　6．成本法应用中涉及的有关规定

　　7．成本法总结和例题

　　1．成本法概述

　　1.1成本法的含义

　　1.2成本法的理论依据

　　1.3成本法适用的估价对象

　　1.4成本法估价需要具备的条件

　　1.5 成本法估价的操作步骤

　　1.1成本法的含义

　　概念

　　是用估价对象的重新购建价格减去折旧来求取估价以象价值的方法

　　先把房地产价格分成各个组成部分，分别求取处各个组成部分的价值，再将其相加

　　本质

　　是以房地产的重新开发建设成本为导向来求取房地产价值，测算出的价格称为积算价格

　　优点

　　价值易于区别项目构成，测算有依据

　　1.2成本法的理论依据

　　生产费用理论

　　商品的价格是依据其生产所必要的费用而决定的

　　卖方的角度

　　价格不能低于他为开发建设所付出的代价，包括必要支出和利润

　　买方角度

　　房地产的价格基于社会上的生产费用，如果高于，但购买不合适而不如自己开发

　　均衡点

　　卖方不于开发建设已花费的代价，买方是不高于预计的重新开发建设的必要支出及利润，则可接受的共同点是正常的开发建设代价，包括必要支出及应得利润

　　1.3成本法适用的估价对象

　　适用对象

　　新开发的房地产

　　旧的房地产

　　在建工程

　　计划开发建设的房地产

　　很少发生交易而不适用市场法，没有经济收益或没有潜在经济收益而不适用收益法的房地产

　　有独特设计或者只针对个别使用者的特殊需要而开发建设的房地产

　　单纯的建筑物或者其装修部分

　　房地产保险及房地产损害赔偿

　　房地产市场不活跃或类似房地产交易较少无法使用市场法的项目

　　不适用的对象

　　建筑物过于老旧的房地产

　　【2006年】

　　下列各类房地产中，特别适用于成本法估价的是（ 　）。

　　A．某标准厂房

　　B．某酒厂厂房

　　C．某待出让土地

　　D．某写字楼

　　【答案】 B

　　1.4成本法估价需要具备的条件

　　条件

　　自由竞争

　　商品本身可以大量重复生产

　　注意事项

　　一是应采用客观成本而非实际成本

　　二是应在客观成本的基础上结合选址、规划设计条件等的分析进行调整

　　三应在客观成本的基础上结合市场供求分析进行调整

　　【2006年】

　　在运用成本法时最主要的有（ 　）。

　　A．区分计划成本和实际成本

　　B．区分实际成本和客观成本

　　C．结合实际成本来确定评估价值

　　D．结合实际开发利润来确定评估价值

　　E．结合市场供求分析来确定评估价值

　　【答案】BE

　　1.5 成本法估价的操作步骤

　　弄清估价对象房地产的价格构成

　　测算估价对象重新购建价格

　　测算建筑物折旧

　　求取估价对象积算价格

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