第八章 收益法及其运用

　　【本章的特点】

　　试题所占分值大

　　理论性非常强，技术含量高

　　计算题多，难度大

　　【本章主要内容】

　　1．收益法概述

　　2．报酬资本化法

　　3．净收益的求取

　　4．报酬率的确定

　　5．直接资本化法

　　6．投资组合技术和剩余技术

　　7．收益法总结和例题

　　1．收益法概述

　　1.1收益法的含义

　　1.2收益法的理论依据

　　1.3收益法适用的估价对象

　　1.4收益法估价需要具备的条件

　　1.5 收益法的操作步骤

　　1.1收益法的含义

　　概念

　　也称为收益资本化法、收益还原法，是根据估价对象的预期未来收益来求取估价对象价值的方法

　　将预测的未来收益转换为价值，类似于根据利息倒推本金，称为资本化

　　分类

　　直接资本化法

　　报酬资本化法

　　本质

　　以房地产预期未来收益为导向求取房地产价格，测算出的价值称为收益价格

　　1.2收益法的理论依据

　　理论基础

　　预期原理－决定房地产当前价值的，重要的不是其历史价格、开发建设已花费的成本或者过去的房地产市场状况，而是房地产基于市场的未来所能带来的收益

　　基本思路

　　将估价时点视为现在，那么现在购买一宗有一定期限收益的房地产，预示着其未来的收益期限内可以源源不断地获取净收益。如果现有一笔资金可与这未来一定期限内的净收益的现值之和等值，则这笔资金就是该宗房地产的价格

　　收益性房地产价值高低的决定因素（三因素）

　　未来净收益的大小

　　获得净收益期限的长短

　　获得净收益的可靠性

　　1.3收益法适用的估价对象

　　收益法的适用的估价对象是有经济收益或有潜在经济收益的房地产

　　它不限于估价对象本身现在是否有收益，只要估价对象所属的这类房地产有获取收益的能力即可

　　1.4收益法估价需要具备的条件

　　条件是房地产未来的收益和风险都能够较准确地量化（预测）

　　1.5 收益法的操作步骤

　　搜集并验证可用于预测估价对象未来收益的有关数据资料

　　预测估价对象的未来收益（净收益）

　　求取报酬率或资本化率、收益乘数

　　选用适宜的收益法公式计算收益价格

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