3.物业管理实施与运作要点

　　3.1 物业服务企业

　　3.2 业主、业主大会及业主委员会

　　3.3 物业管理的委托和物业服务合同

　　3.4 物业的承接验收

　　3.1物业服务企业

　　物业服务企业的性质

　　是依法定程序设立，从事物业管理活动，独立核算、自主经营、自负盈亏的具有独立的企业法人地位的经济组织

　　物业服务企业的设立

　　向工商行政部门注册登记领取营业执照

　　向房地产行政主管部门申报资质证书

　　物业服务企业的权利、义务

　　六项权利

　　五项义务

　　【重点】物业服务企业的资质管理

　　种类

　　一级

　　二级

　　三级

　　资质管理－分级审批制度

　　国务院建设行政部门负责一级资质的颁发与管理

　　省级负责二级

　　市级（还包括直辖市）负责三级

　　3.2 业主、业主大会及业主委员会

　　业主

　　业主大会－由全体业主组成

　　业主委员会－业主大会的执行机构

　　管理规约

　　由全体业主承诺共同订立的，规定业主在物业管理区域内有关物业使用、维护和管理等涉及业主共同利益事项的，对全体业主具有普遍约束力的自律性规范

　　是物业管理法律法规和政策的一种有益补充

　　建设单位制定临时管理规约

　　【重点】业主大会的权利和通过原则

　　需由业主共同决定的事项

　　业主大会的通过原则

　　绝对多数原则

　　简单多数原则

　　【2007年】

　　业主选聘和解聘物业服务氽业，需要经（ ）同意。

　　A.业主委员会

　　B.专有部分占建筑物总面积过半数的业主

　　C.占总人数过半数的业主

　　D.专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主

　　【答案】D

　　【2006年】

　　业主大会议事规则由（ ）制定并修改。

　　A.业主大会

　　B.业主委员会

　　C.政府物业管理部门

　　D.业主和物业管理企业若同

　　【答案】A

　　【2006年】

　　业主公约是业主自我管理的一种重要形式和手段，因此建设单位不得制定业主公约毁者业主临时公约。（ ）

　　【答案】x

　　【2006年】

　　业主委员会的职责包括选聘、解聘物业管理企业。（ ）

　　【答案】x

　　【解析】选骋、解骋物业服务企业是业主大会的权利

　　【2005年】

　　业主公约由（ ）制定并修改。

　　A.业主大会

　　B.业主委员会

　　C.一半以上业主

　　D.全体业主和物业管理企业共同

　　【答案】 A

　　【2007年】

　　占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。（ ）

　　【答案】√

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