房地产估价师《理论与方法》:最高最佳使用原则
6.最高最佳使用原则
6.1最高最佳使用的内涵
6.2三大经济学理论
6.3五种估价前提
6.1最高最佳使用的内涵
定义
最高最佳使用是指法律上许可、技术上可能、经济上可行,经过充分合理的率证,能够使估价对象的价值达到最大化的一种最可能的使用,是房地产利用竞争与估优选的结果,包括用途、规模、集约度、档次上的最佳
四个条件
法律上许可
技术上可能
经济上可行
价值最大化
6.2三大经济学理论
6.2.1收益递增递减原理-确定最佳集约度和规模
6.2.2均衡原理-确定最佳集约度和规模
6.2.3适合原理-确定估价对象的最佳用途
6.2.1收益递增递减原理
每一种投入产出关系-收益递减规律或边际收益递减原理
假定仅有一种投入量是可变的,其他投入量保持不变,则随着该种可变投入量的增加,在开始时,产出量的增加是递增的,但当这种可变投入量继续增加达到某一点以后,产出量的增加会越来越小
具体表现:土地的开发强度超过一定限度以后,收益开始下降
二种投入产出关系-规模收益或规模报酬规律
假定以相同的比例来增加所有的投入量,产出有三种可能
规模收益不变-产出量竺于投入量的增加比例
规模收益递增-产出量的增加比例大于投入量的增加比例
规模收益递减-产出量的增加比例小于投入量的增加比例
具体表现:在扩大规模时,一般先经过一个规模收益递增阶段,然后经过一个规模收益不变阶段,再经过一个规模收益递减阶段
6.2.2均衡原理
含义
均衡原理是以估价对象内部各构成要素的组合是否均衡,来判定估价对象是否为最高最佳使用
如建筑物与土地的组合四种情况
空地VL
土地上有一与其组合为最高最佳使用的建筑物
V=VL+VB
土地上有一陈旧过时,需要拆除的建筑物
V=VL+建筑物残值-建筑物的拆迁费用
土地上有一过大或过高档次的建筑物
VB=重置价格-功能折旧额
【重点】
房地产的价值=土地价值+建筑物价值=土地单价×土地面积+建筑物的单价×建筑面积
【2007年】
利用均衡原理判定建筑物是否为最佳,可以帮助房地产估价师确定估价对象的( )。
A.最佳规模
B.最佳经营手段
C.最佳集约度
D.最佳管理方式
E.最佳投资渠道
【答案】 AC
【2006年】
均衡原理是以房地产内部构成要素与其外部环境是否协调均衡,来判断该房地产是否为最高最佳使用,它可以帮助确定最佳规模和最佳用途。( )
【答案】 x
【解析】均衡原理是以估价对象内部各构成要素的组合是否均衡,来判定估价对象是否为最高最佳使用。均衡原理可以帮助确定最佳集约度和规模
6.2.3适合原理
是以估价对象与其外部环境是否协调,来判定估价对象是否为最高最佳使用
三原理综合,当估价对象与其外部环境最为协调,同时其内部各构成要素的组合最为均衡时,便为最高最佳使用
【2006年】
根据适合原理,均衡原理以及收益递增递减原理,当房地产( )时,便为最高最佳使用。
A.与外部环境最协调
B.达到规模递增
C.内部构成要素的组合最适当
D.外部环境与内部因素相关联
E.外部环境要素为最适当的组合
【答案】 AC
6.3五种估价前提
保持现状前提
房地产保持现状的条件:(新房地产价值-将现有房地产改变为新房地产的必要支出及应得利润)现状装饰装修的房地产价值
改变用途前提
(新用途的房地产价值-改变用途的必要支出及应得利润)>现有途的房地产价值
重新开发前提
(重新开发完成后的房地产价值-重新开发的必要支出及应得利润)>现有房地产价值
上述情形的组合
【2007年】
某宗房地产规划用途为商业,现状为超市,年净收益为18万元,预计改为服装店后的年净收益为20万元,除此无其他更好的用途,则根据( )应按服装店用途进行估价。
A.合法原则
B.最高最佳使用原则
C.估价时点原则
D.替代原则
【答案】B
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