4.2制度政策因素

　　4.2.1房地产制度政策

　　4.2.2税收政策

　　4.2.3金融政策

　　4.2.4相关特殊政策

　　4.2.5 相关规划和计划

　　4.2.1房地产制度政策

　　主要内容

　　房地产所有制

　　房地产使用制

　　交易管理制度

　　价格政策

　　高价格政策

　　低价格政策

　　抵制房地产价格的措施

　　增加土地供应加快房屋建设，增加房地产供给

　　规定按照合理的房地产开发建设成本和利润定价

　　制定最高限价

　　建立房地产管理制度，遏制房地产投机炒作

　　4.2.2税收政策

　　包括税目 作用机理 短期内的作用结果

　　开发环节税 耕地占用税

　　固定资产投资方向调节税 增加开发税，增加开发建设成本，推动价格上升 卖方市场（供不应求），成本上升转嫁给消费者，价格上升

　　买方市场 （供大于求），成本上升只能压缩开发商的利润，价格难以上升

　　转让环节的税收 土地增值税

　　契税

　　营业税

　　城市维护建设税

　　教育费附加

　　所得税

　　印花税 向卖方征收的税

　　税收增加会使房地产价格上升

　　向买方征收的税

　　税收增加会抵制需求，使价格下降 卖方市场

　　增加的税收可以转移给买方，价格上涨

　　买方市场

　　增加卖方的税收使卖方收益减少而价格不变

　　增加买方的税收，使价格下降

　　持有环节的税（可同时影响供需） 城镇土地使用税

　　房产税

　　城市房地产税

　　物业税 增加税收增加房地产的使用成本，会使需求者倾向于购置较小面积的房产，抵制投资和投机需求，导致价格下降

　　收益性房增增加税收会减少房地产的净收益

　　4.2.3金融政策－信贷政策

　　严格控制或适度放松开发贷款、购房贷款

　　上调或下调金融机构贷款基准利率

　　提高或降低最低购房首付款比例

　　提高或降低最高房地产抵押贷款成数

　　延长或缩短最长购房贷款期限

　　4.2.4相关特殊政策

　　国家的发展战略

　　高立沿海开放城市、建立经济特区开发区等

　　4.2.5 相关规划和计划

　　国民经济和社会发展规划－政府调控经济的依据

　　总体规划

　　专项规划

　　区域规划

　　城乡规划－统筹安排空间布局

　　总体规划

　　控制性详细规划－是政府作出项目规划许可的依据

　　修建性详细规划－对地块具体的安排和设计

　　土地相关规划和计划－直接影响供给

　　土地利用总体规划

　　土地利用年度计划

　　土地供应计划

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