第六章 市场法及其运用

　　1．市场法概述

　　1.1市场法的含义

　　1.2市场法的理论依据

　　1.3市场法适用的估价对象

　　1.4市场法估价需要具备的条件

　　1.5 市场法的其他用途

　　1.6 市场法估价的操作步骤

　　1.1市场法的含义

　　含义

　　也称为比较法、市场比较法、交易实例比较法，就是选取一定数量、符合一定条件，发生过交易的类似房地产，然后将它们与估价对象进行比较，对它们的成交价格进行适当的处理来求取估价对象价值的方法，测算出的价格称为比准价格

　　本质

　　是以房地产的实际成交价格为导向来求取房地产价值

　　它是一种最直接、最有说服力的估价方法

　　1.2市场法的理论依据

　　替代原理

　　同一种商品在同一个市场上具有相同的市场价格

　　大数法则（大数定律）

　　在随机现象中，大量重复测量结果的平均值会接受一个确定的数

　　成交价格可能由于种种原因偏离正常的市场价格，但只要搜集了较多的交易实例，对其成交价格进行适当的处理后所得到的结果就可以作为正常市场价格的最佳参照值

　　1.3市场法适用的估价对象

　　市场法适用的对象

　　住宅

　　写字楼

　　商铺

　　标准厂房

　　房地产开发用地

　　不适用市场法的对象

　　数量很少的房地产

　　很少发生交易的房地产

　　可比性很差的房地产

　　1.4市场法估价需要具备的条件

　　条件

　　在估价时点的近期有较多的类似房地产的交易

　　不能成为不采用市场法的理由

　　估价对象所在地实际上存在着较多的类似房地产交易，但由于估价机构和估价师没有尽力去搜集交易实例的情况

　　三类修正

　　交易情况修正－实际交易情况与正常交易情况不同

　　市场状况调整－成交日期与估价时点不同（两个时间上的房地产状况不同）

　　房地产状况调整－可比实例房地产状况与估价对象房地产状况不同

　　1.5 市场法的其他用途

　　主可以用地以下项目的求取

　　房地产市场租金

　　成本法、收益法、假设开发法中重亲购建价格

　　房地产价格各个构成部分

　　经营收入、运营费用、空置率、入住率、报酬率、资本化率、收益乘数

　　开发完成后的房地产价值、开发经营期

　　1.6 市场法估价的操作步骤

　　搜集交易实例

　　选取可比实例

　　对可比实例的成交价格进行适当的处理

　　求取比准价格

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