6.6 所有权价格、使用权价格和其他权益价格－按房地产权益划分

　　6.6.1所有权价格

　　6.6.2使用权价值

　　6.6.3其他权益价格

　　6.6.1所有权价格

　　中国目前只有房屋所有权价格没有土地所有权价格

　　土地公有制，国家所有权和集体所有权不允许转让

　　土地征收目前不是按土地的市场价值进行补偿

　　房屋拆迁补偿以被拆迁房屋的市场评估价格为依据

　　6.6.2使用权价值

　　主要指土地使用权，包括建设用地使用权、宅基地使用权和土地承包经营权

　　正常情况下土地所有权高于土地使用权，但在特殊情况下出现相反的情况

　　6.6.3其他权益价格

　　泛指所有权价格、使用权价格以外的各种房地产权益价格

　　包括租赁权价格、地役权价格、抵押权价格

　　6.7 实际价格和名义价格

　　实际价格与名义价格的种类

　　申报的成交价格与真实的成交价格

　　考虑通货膨胀下的价格与不考虑通货膨胀下的价格

　　估价中最常用到的含义

　　实际价格是指在成交日期时一次性付清的价格，或者将不是在成交日期时一次性付清的价格折现到成交日期时的价格

　　名义价格是指在成交日期时讲明，但不是在成交日期时一次性付清的价格

　　【重点】名义价格与实际价格的换算

　　根据资金的时间价值的换算，交发生在不同时点的现金流折算到同一时点，即为实际价格

　　【2007年】

　　在估价中选择4个可比实例，甲成交价格4800元每平米，建筑面积100平米，首次付清24万元，其余半年后支付l6万元，一年后支付8万元。乙成交价格5000元平米，建筑面积120平米，首付24万元，半年后付清余款36万元，丙成交价格4700元平米，建筑面积90平米，成交时候一次性付清．丁成交价格4760元每平米，建筑面积110平米，成交时支付20万元，一年后付清余款32.36万元。已知折现率l0％，这4个可比实例单价由高到低的排列顺序是丙乙甲丁。（ 　）

　　【答案】×

　　【解析】甲的实际价格＝[24+16/（1+10%）0.5+8/（1+10%）1]/100

　　乙的实际价格＝[24+36/（1+10%）0.5]/120

　　丙的实际单价4700

　　丁的实际价格＝[20+32.36/（1+10%）]/110

　　6.8 现货价格、期货价格及现房价格、期房价格

　　现货与期货价格

　　现货价格是指在交易达成后立刻或在短期内进行商品交割的价格

　　期货价格是指在交易达成后按约定在未来某个日期进行商品交割的价格

　　房地产现货价格与期货价格

　　房地产现货价格是指以现状房地产为交易标的的价格，主要是现房价格

　　房地产的期货价格是指以未来状况的房地产为交易标的的价格，主要是期房价格

　　【重要考点】期房价格与现房价格的关系

　　期房价格＝现房价格－预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值－风险补偿

　　【2007年】

　　某期房预计两年后竣工交付使用，目前与其类似在现房价格为4500元每平米，出租的年末净收益为500元每平米。假设年折现率为8％，风险补偿估计为现房价格的3％，则该期房目前的价格为（ 　）元/每平米。

　　A.3473

　　B.4365

　　C.4500

　　D.4635

　　【答案】A

　　【2006年】

　　某房地产现房价格为4000元/㎡，预计从期房达到现房的两年时间内，现房出租的租金收入为每年300元/ ㎡（年末收到），出租运营费用为每年50元/㎡．假设折现率为5%，风险补偿为200元/㎡，则该房地产的期房价格为（ 　）元/㎡．

　　A.3300

　　B.3324

　　C.3335

　　D.3573

　　【答案】C

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