7.5 价值类型

　　价值类型的含义

　　价值的种类：

　　由估价目的决定的特定价值

　　理解

　　同一估价对象可能有不同类型的价值，但同一估价对象的具体一种类型的价值在理论上是唯一的

　　基本价值类型（六种）

　　市场价值

　　快速变现价值

　　谨慎价值

　　在用价值

　　清算价值

　　投资价值

　　【重点难点】市场价值与非市场价值

　　市场价值（公开市场价值）的条件（5+3）

　　一般条件（5个）

　　① 交易双方自愿进行交易

　　② 交易双方是出于利已动机进行交易

　　③ 交易双方是精明、谨慎行事的，并且了解交易交易对象，知晓市场行情

　　④ 交易双方有充裕的时间进行交易

　　⑤ 不存在买者因特殊兴趣而给予附加出价

　　隐含条件（3个）

　　① 最高最佳使用

　　② 继续使用

　　③ 市场参与者与集体观念和行为

　　主要的非市场价值种类（5种）

　　快速变现价值

　　谨慎价值

　　在用价值

　　清算价值

　　投资价值

　　7.6 估价依据

　　是指估价项目中估价所依据的资料和标准

　　相关法律、法规、政策和标准

　　估价委托人提供的有关情况和资料

　　估价机构和估价师掌握、搜集的有关情况

　　估价师应当对委托提供的有关情况和资料进行必要的核查

　　7.7 估价假设

　　内涵

　　估价项目中估价师对那些估价所必要，但尚不能肯定、而又必须予以明确的前提条件作出的某种假定

　　防止出现的情况（3种情况）

　　滥用估价假设

　　不明确估价假设

　　无针对性地列举一些与本估价项目无关的估价假设

　　7.8 估价原则

　　是指在房地产估价的理论与实践中，总结、提炼出来的一些简明扼要的进行房地产估价所应依据的法则或标准

　　7.9 估价程序（一般12步）

　　获取估价业务

　　受理估价委托

　　制定估价作业方案

　　搜集所需资料

　　实地查看估价对象

　　分析估价对象价值

　　测算估价对象价值

　　判断估价对象价值

　　撰写估价报告

　　内部审核

　　交付估价报告

　　估价资料归档

　　7.10 估价方法

　　7.11估价结果

　　概念

　　是指估价师通过估价活动得出的估价对象价值的专业结论

　　估价结果应该客观公正

　　估价师不得有以下行为

　　不能在估价结果上迁就客户满意

　　不能在完成估价之前与估价委托人或者利害关系人讨论估价结果

　　不能在未估价之前就征求估价委托人对估价结果的意见

　　不得以迎合估价委托人的高估或低估要求来争取估价业务

 建设工程教育网整理