3．净收益的求取

　　3.1净收益测算的基本原理

　　3.2不同收益类型房地产净收益的求取

　　3.3求取净收益应注意的问题

　　3.4收益年限和收益流模式的确定

　　3.1净收益测算的基本原理

　　3.1.1基于租赁收入测算净收益－投资法

　　3.1.2基于营业收入测算净收益－利润法

　　对于既有大量租赁实例又有营业收入的，宜通过租赁收入求以净收益

　　3.1.1基于租赁收入测算净收益－投资法

　　3.1.1.1基本公式及概念

　　3.1.1.2运营费用的说明

　　3.1.1.3两个重要指标

　　3.1.1.1基本公式及概念

　　基本公式

　　净收益＝潜在毛租金收入－空置和收租损失＋其他收入－运营费用＝有效毛收入－运营费用

　　相关概念

　　净收益

　　潜在毛收入

　　空置和收租损失

　　有效毛收入

　　运营费用

　　序号 项目

　　1可出租面积

　　2月租金收入

　　3潜在毛租金收入

　　4出租率（1－空置率）

　　5 有效毛租金收入（扣除空置率）

　　6 运营成本

　　7 年净经营收入（有效毛租金收入－运营成本）

　　【2006年】

　　某商铺建筑面积为500㎡，建筑物的剩余经济寿命和剩余土地使用年限为35年；市场上类似商铺按建筑面积计的月租金为120元/㎡；运营费用率为租金收入的25％；该类房地产的报酬率为10％。该商铺的价值为（ 　）万元。

　　A.521

　　B.533

　　C.695

　　D.711

　　【答案】A

　　年租金收入＝500×120×12＝72（万元）

　　运营费用＝72×25%=18（万元）

　　净收益＝72-18=54（万元）

　　3.1.1.2运营费用的说明（四不包括）

　　运营费用的构成

　　房地产税

　　保险费

　　工员工资及办公费用

　　保持房地产正常运转的成本

　　为承租人提供服务的费用

　　运营费用与会计上成本费用的区别

　　不包含抵押贷款还本付息额，如扣除为税前现金流量

　　不包含折旧（不包括建筑物、土地取费费用的折旧摊销，但包括寿命比整体建筑物经济寿命短的构件、设备、装饰装修等折旧）

　　不包含改扩建费用－可用假设开发法来测算改拆建项目

　　不包含所得税－与特定业主经营状况相关，所得税后称为税后现金流

　　3.1.1.3两个重要指标

　　3.1.2基于营业收入测算净收益－利润法

　　特点

　　业主与经营者为同一主体，房地产租金与经营者利润没有分开

　　与租赁收入测算净收益的区别

　　潜在毛收入或有效毛收入变成了经营收入

　　要扣除归属于其他资本或经营的收益

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