第七节 工业房地产的估价

　　工业房地产主要包括厂房及工厂区内的其他房地产、仓库及其他仓储用房地产。

　　一、工业房地产及其估价特点

　　（一）涉及的行业多

　　工业房地产估价涉及各类工业，各类工业有各自的行业特点、生产要求，即使生产同一产品的工业企业，由于工艺、流程的不同，对厂房、用地的要求也可能截然不同，因此进行工业房地产估价时，首先应该了解相应企业生产的一些行业知识。

　　（二）非标准厂房多，建筑工程造价相差大

　　工业厂房有一些属于标准（通用）厂房，这类厂房多为一些轻工业产品的生产用房，如电子装配、成衣加工等等，在一些新兴工业园区、出口加工区，就有许多这类标准厂房可供出租。标准厂房一般有标准的柱距、层高、楼面荷载等等，同类标准厂房的工程造价相差不会太大。另一方面，工业厂房中的大部分为非标准厂房，即根据各类生产的需要而设计建造的不同规格的厂房，这类厂房的跨度、柱距、梁底标高、（行车）轨顶标高、楼面荷载等等都是根据生产的不同需要而定，还有一些生产用房只有屋盖，没有围护（外墙）。因此非标准工业房地产每平方米的造价相差较大。

　　因此对工业房地产估价时，应详细了解估价对象建造标准，以便准确确定建筑工程造价。

　　（三）要区分设备和建筑物的造价

　　有些工业设备的建造安装是和建筑物（厂房）同时进行的，例如，很多设备的基座就和厂房的基础连为一体，因此估价时要注意区分厂房的价值和设备的价值。

　　如果估价结果中既包含了厂房的价值，又包含了设备的价值，则应在估价报告中予以说明。

　　（四）受腐蚀的可能性大

　　厂房的工作环境常常有腐蚀性，腐蚀性强的厂房的自然寿命会受到影响，房屋使用年限会缩短。因此估价时要详细了解估价对象是否会受到腐蚀性影响，根据影响程度大小确定房屋使用年限缩短程度。

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