第1题

　　试题答案：C

　　知识点：

　　第七章 房地产权属登记制度与政策 ☆☆☆☆☆考点9：房地产权属登记的种类；

　　房地产权属登记分总登记、土地使用权初始登记、房屋所有权初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记、注销登记七种。

　　1.总登记

　　总登记也叫静态登记，是在一定行政区域和一定时间内进行的房屋权属登记。进行总登记是因为没有建立完整的产籍或原有的产籍因其他原因造成产籍散失、混乱，必须全面清理房屋产权、整理产籍，建立新的产权管理秩序。

　　总登记应当由县级以上人民政府在规定的登记期限开始之日30日前发布公告，公告应当载明以下有关事项：总登记的区域、申请的期限（注明起止日期）、申请人应当提交的有关证件（告知登记人应携带的证件和有关文件）、受理登记的地点（可以是登记机关所在地或登记机关设立的登记点）、其他应当公告的事项（如登记费用、不登记的责任等）。

　　2.土地使用权初始登记

　　以出让或划拨方式取得土地使用权的、权利人应申请办理土地使用权初始登记（初始登记，申请人应提交批准用地或土地使用合同等证明文件）。

　　3.房屋所有权初始登记

　　初始登记是指新建房屋申请人，或原有但未进行过登记的房屋申请人原始取得所有权而进行的登记（在依法取得的房地产开发用地上新建成的房屋和集体土地转化为国有土地上的房屋，权利人应当自事实发生之日起30日内向登记机关申请办理房屋所有权初始登记）。

　　4.转移登记

　　转移登记是指房屋因买卖、赠与、交换、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移而进行的登记（权利人应当自事实发生之日起90日内申请转移登记）。转移登记从交易到权属登记发证时限为30日。

　　5.变更登记

　　变更登记是指房地产权利人因法定名称改变，或是房屋状况发生变化而进行的登记（如权利人法定名称变更或者房地产现状、用途变更、房屋门牌号码改变、路名的更改、房屋的翻、改建或添建而使房屋面积增加或减少、部分房屋拆除时，房屋权利人均应自事实发生之日起30天内申请变更登记，由房地产权利人提交房地产权属证书以及相关的证明文件办理）。

　　6.他项权利登记

　　他项权利登记是指设定抵押、典权等他项权利而进行的登记。

　　7.注销登记

　　注销登记是指房屋权利因房屋或土地灭失、土地使用年限届满、他项权利终止、权利主体灭失等而进行的登记。

　　第2题

　　试题答案：B

　　知识点：

　　第八章 房地产税收制度与政策 ☆☆☆☆考点14：营业税、城市维护建设税和教育费附加；

　　1.营业税是对提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产的单位和个人开征的一种税。销售不动产的营业税税率为5%.

　　2.城建税实行的是地区差别税率，税率分别规定为7%、5%、1%三个档次，具体是：纳税人所在地在城市市区的，税率为7%；在县城、建制镇的，税率为5%；不在城市市区、县城、建制镇的，税率为1%.

　　按缴纳“三税”的所在地的适用税率缴纳城建税：一是受托方代征代扣增值税、消费税、营业税的纳税人。

　　城建税以纳税人实际的“三税”税额为计税依据，所说“三税”是指增值税、消费税、营业税。

　　3.教育费附加是随增值税和营业税附征并专门用于教育的一种特别目的税。教育费附加的税率在城市一般为营业税的3%.

　　营业税、城市建设维护税和教育费附加通常也称作“两税一费”。

　　第3题

　　试题答案：B

　　知识点：

　　第八章 房地产税收制度与政策 ☆☆☆考点7：城镇土地使用税；

　　城镇土地使用税是以城镇土地为课税对象，向拥有土地使用权的单位和个人征收的一种税。

　　1.纳税人

　　土地使用税的纳税人，是拥有土地使用权的单位和个人。

　　2.课税对象

　　土地使用税的征收对象，是在城市、县城、建制镇、工矿区范围内的土地和集体所有的土地。

　　3.计税依据

　　土地使用税的计税依据，是纳税人实际占用的土地面积。

　　4.适用税额和应纳税额的计算

　　土地使用税是采用分类分级的幅度定额税率。每平方米的年幅度税额按城市大小分为四个档次。

　　（1）大城市0.5～10元；

　　（2）中等城市0.4～8元；

　　（3）小城市0.3～6元；

　　（4）县城、建制镇、工矿区0.2～4元。

　　考虑到一些地区经济较为落后，需要适当降低土地使用税额，但降低额不得超过最低税额的30%；经济发达地区可以适当提高适用税额标准，但必须报经财政部批准。

　　5.纳税地点和纳税期限

　　土地使用税由土地所在的税务机关征收，按年计算、分期缴纳。

　　6.减税、免税

　　（1）政策性免税

　　（2）由地方确定的免税

　　（3）困难性及临时性减免税

　　纳税人缴纳土地使用税确有困难需要定期减免的，由省、自治区、直辖市税务机关审批，但年减免税额达到或超过10万元的，要报经财政部、国家税务总局批准。

　　第4题

　　试题答案：C

　　知识点：

　　第八章 房地产税收制度与政策 ☆☆☆☆考点8：耕地占用税；

　　耕地占用税是对占用耕地从事非农业生产建设的单位和个人征收的一种税。

　　1.纳税人

　　耕地占用税的纳税人，是占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人。

　　2.课税对象

　　征税对象，是占用耕地从事其他非农业建设的行为。

　　3.税率和适用税额

　　耕地占用税实行定额税率，具体分4个档次：

　　（1）以县为单位（下同），人均耕地在1亩以下（含1亩）的地区，每平方米为2元至10元；

　　（2）人均耕地在1至2亩（含2亩）的地区每平方米为1.6元至8元；

　　（3）人均耕地在2亩至3亩（含3亩）的地区，每平方米为1.3元至6.5元；

　　（4）人均耕地在3亩以上的地区每平方米为1元至5元。

　　各地适用税额，由省、自治区、直辖市人民政府在规定税额范围内，根据本地区情况具体核定。

　　4.计税依据

　　耕地占用税以纳税人实际占用耕地面积为计税依据，按照规定税率一次性计算征收。

　　5.加成征税

　　根据有关规定，加成征税政策主要有以下三项：

　　（1）经济特区、经济技术开发区和经济发达、人均耕地特别少的地区，适用税额可以适当提高，但最高不得超过规定税额的50%.

　　（2）对单位或者个人获准征用或者占用耕地超过两年不使用的加征按规定税额2倍以下的耕地占用税。

　　6.减税、免税

　　在某些情况下，耕地占用税可以减、免。

　　农村居民占用耕地新建住宅，按规定税额减半征收。

　　7.纳税环节和纳税期限

　　纳税人必须在经土地管理部门批准占用耕地之日起30日内缴纳耕地占用税。

　　第5题

　　试题答案：B

　　知识点：

　　第九章 住房公积金制度与政策 ☆☆☆考点4：住房公积金管理的基本原则；

　　“住房公积金管理委员会决策、住房公积金管理中心运作、银行专户、财政监督”是住房公积金管理的基本原则。

　　住房公积金管理委员会决策：是指该委员会作为住房公积金管理的决策机构，对住房公积金管理的有关问题进行管理研究，依法做出决策。

　　住房公积金管理中心运作：是指各城市依法成立住房公积金管理中心，承担住房公积金的管理运作职责。住房公积金的运作体制是住房公积金管理的关键和中心环节。管理中心是公积金管理委员会各项决策的执行机构，是住房公积金运作管理部门，是运作管理住房公积金的主体。

　　银行专户存储：是指住房公积金管理中心在住房公积金管理委员会指定的受委托银行设立住房公积金专用账户，专项存储住房公积金，并委托银行办理住房公积金贷款、结算等金融业务和住房公积金账户的设立、缴存、归还等手续。

　　财政监督：是指住房公积金的运营和管理，必须建立、健全监督机制。财政监督是以财政监督为代表的一个完整的监督体系，包括财政监督、审计监督、职工和单位监督、社会监督。此外，还要加强建设行政主管部门的行政监督。其目的是保证住房公积金的安全性和专项使用性，规范住房公积金的管理行为

　　第6题

　　试题答案：C

　　知识点：

　　第九章 住房公积金制度与政策 ☆☆考点8：住房公积金的使用；

　　1.职工个人住房公积金使用，指职工个人在住房公积金缴存期间依法使用住房公积金的行为。其行为特点是：（1）职工享有对其住房公积金占有和使用的权力；（2）职工享有对其住房公积金的收益权；（3）职工享有对其住房公积金的支配和使用权。

　　职工对住房公积金的使用具体表现在申请个人住房贷款。

　　2.管理中心住房公积金运用，指管理中心以归集的住房公积金为基础，在保证职工提取的前提下，依法运用住房公积金的行为。

　　管理中心运作住房公积金的基本要求是安全性。

　　第7题

　　试题答案：B

　　知识点：

　　第十章 物业管理制度与政策 ☆☆☆考点1：物业管理的基本特性；

　　物业管理是服务行为，具有三个基本特性：

　　1.社会化

　　社会化有两个基本含义：一是物业的所有权人要到社会上去选聘物业管理企业；二是物业管理企业要到社会上去寻找可以代管的物业。

　　物业的所有权、使用权与物业的经营管理权相分离是物业管理社会化的必要前提。

　　2.专业化

　　专业化是指专业物业管理企业通过合同或契约的签订，按照产权人和使用人的要求去实施专业化管理。

　　3.市场化

　　市场化是物业管理的最主要特点。在市场经济条件下，物业管理的属性是经营，所提供的商品是劳务。物业管理企业向业主和使用人提供劳务和服务，业主和使用人购买并消费这种服务。

　　第8题

　　试题答案：B

　　知识点：

　　第十一章 房地产经纪活动相关法律 ☆☆☆考点8：违约的形式；

　　1.预期违约。也称先期违约，是指在履行期限到来之前，一方无正当理由而明确表示其在履行期到来后将不履行合同，或者其行为表明其在履行期到来以后将不可能履行合同。《合同法》第108条规定：“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。”

　　2.实际违约。是指履行期限到来之后，当事人不履行或不完全履行合同义务，都将构成实际违约。实际违约行为的类型有：拒绝履行、迟延履行、不适当履行、部分履行。

　　第9题

　　试题答案：C

　　知识点：

　　第十一章 房地产经纪活动相关法律 ☆☆☆☆考点22：行政复议申请、受理、审理和决定；

　　1.申请。申请人应自知道该具体行政行为侵犯其合法权益之日起六十日内提出行政复议申请。但是法律规定的申请期限超过六十日的除外。

　　申请的形式：申请人申请行政复议可以采取书面申请，也可以采取口头申请。

　　2.受理。行政复议机关收到行政复议申请后，应当在5日内进行审查。如果行政复议机关收到行政复议申请后5日内，没有做出不予受理的决定，也没告知申请人向有关行政复议机关提出，申请自行政复议机关负责法制工作的机构到之日起即为受理。

　　3.审理。行政复议机关应当自行政复议申请受理之日起7日内，将行政复议申请书副本或行政复议申请笔录复印件发送被申请人。被申请人收到之日起10日内提出书面答复，并提交当初做出具体行政行为的证据、依据和其他有关材料。

　　对申请人在申请行政复议时，一并提出的对有关行政规定的审查申请，行政复议机关有权处理的行政机关依法处理；无权处理的应在7日内转有权处理的行政机关依法处理，有权处理的行政机关应当在60日内依法处理。处理期间，中止行政复议程序。

　　行政复议以书面审查为原则，行政复议期间行政行为不停止执行。但有下列情形的除外：

　　（1）被申请人认为需要停止执行的；

　　（2）行政复议机关认为需要停止执行的；

　　（3）申请人申请停止执行，行政复议机关认为其要求合理，决定停止执行的；

　　（4）法律规定停止执行的。

　　4.决定。行政复议机关经过审理后，根据具体情况，可以做出以下决定：

　　（1）具体行政行为认定事实清楚，证据确凿，适用依据正确，程序合法内容适当，应做出维持具体行政行为决定。

　　（2）被申请人不履行法定职责，应做出限期履行决定。

　　（3）具体行政行为主要事实不清、证据不足的；适用依据错误的；违反法定程序的；超越或滥用职权的，应做出撤销决定、变更决定或确认违法决定。

　　（4）被申请的具体行政行为侵犯申请人的合法权益造成损害，申请人据此请求赔偿的，行政复议机关在做出撤销决定、变更决定或确认违法决定的同时，应当责令被申请人依法赔偿申请人的损失。

　　第10题

　　试题答案：B

　　知识点：

　　第十一章 房地产经纪活动相关法律 ☆☆☆☆考点23：行政诉讼程序；

　　1.起诉。起诉分为两类：一是直接向法院起诉；二是经复议后向法院起诉。对涉及不动产的具体行政行为从做出之日起超过20年、其他具体行政行为从做出之日起超过5年提起诉讼的，人民法院不予受理。

　　2.受理。法院接到起诉状应当在7日内立案或做出裁定不予受理。对裁定不服的，可以提出上诉。

　　3.审理。法院决定立案依法组织合议庭开庭审理。除涉及国家秘密、个人隐私、商业秘密及法律另有规定的外，都应公开审理。对一审法院判决不服的，自一审判决书送达之日起15日内提出上诉；对一审裁定不服的，自一审裁定书送达之日起10日内提出上诉。

　　4.判决。一审法院经过审理，根据不同情况，分别做出以下判决：

　　（1）具体行政行为证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序的，判决维持。

　　（2）主要证据不足的；适用法律、法规错误的；违反法定程序的；超越职权的；滥用职权的，判决撤销或者部分撤销，并可以判决被告重新做出具体行政行为。

　　（3）被告不履行或者拖延履行法定职责的，判决其在一定期限内履行。

　　（4）行政处罚显失公正的，可以判决变更。

　　（5）造成损失，判决赔偿。

　　二审法院可以做出，（1）原判决认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决驳回上诉，维持原判；（2）原判决认定事实清楚，但适用法律、法规错误的，依法改判。

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