第21题

　　试题答案：ABCD

　　知识点：

　　第四章 规划设计与工程建设管理制度与政策 ☆☆☆☆考点1：城市规划的概念；

　　城市规划是指为了实现一定时期内城市的经济和社会发展目标，确定城市性质、规模和发展方向，合理利用城市土地，协调城市空间布局和各项建设的综合部署和具体安排。城市规划是建设城市和管理城市的基本依据，是保护城市土地合理利用和房地产开发等经营活动协调进行的前提和基础，是实现城市经济和社会发展目标的重要手段

　　第22题

　　试题答案：AB

　　知识点：

　　第四章 规划设计与工程建设管理制度与政策 ☆☆☆考点27：工程建设项目招标代理机构；

　　工程招标代理机构是依法设立，对工程的勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备（进口机电设备除外）、材料采购等从事招标业务代理的社会中介组织。

　　国家对工程招标代理机构实行资格认定制度。国务院建设行政主管部门负责全国工程招标代理机构资格认定的管理。省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门负责本行政区的工程招标代理机构资格认定的管理。

　　从事工程招标代理业务的机构，必须依法取得工程招标代理机构资格。工程招标代理机构资格分为甲、乙两级。

　　第23题

　　试题答案：BC

　　知识点：

　　第四章 规划设计与工程建设管理制度与政策 ☆☆考点12：城市规划的实施；

　　城市总体规划经审批后，即具有法规效力。城市规划区内的土地利用和各项建设必须符合城市规划，服从规划管理。这是实施城市规划应当遵循的基本原则。进行城市各项建设，实质上就是城市规划逐步实话的过程。

　　城市规划的实施管理主要是报建审批管理和批后管理两部分内容。

　　报建审批管理主要包括：对建设项目选址审批核发项目选址意见书，对城市用地审批核发建设用地规划许可证，对建设工程审批核发建设工程规划许可证。

　　批后管理主要是：按照规划实施监督检查体系对违章占地和违章建设的查禁工作。

　　第24题

　　试题答案：BC

　　知识点：

　　第五章 房地产开发经营管理制度与政策 ☆☆☆考点11：对质量不合格的房地产项目的处理方式；

　　商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，购买人有权退房，给购买人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。

　　第25题

　　试题答案：ABCD

　　知识点：

　　第五章 房地产开发经营管理制度与政策 ☆☆☆考点15：以划拨方式取得的土地使用权，转让房地产项目时的条件；

　　对于以划拨方式取得土地使用权的房地产项目，要转让的前提是必须经有批准权的人民政府审批。经审查除不允许转让外，对准予转让的有两种处理方式：

　　1.由受让方先补办上地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金后，才能进行转让。

　　2.可以不办理土地使用权出让手续而转让房地产，但转让方应将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或作其他处理。对以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，属于下列情形之一的，经有批准权的人民政府批准，可以不办理土地使用权出让手续：

　　（1）经城市规划行政主管部门批准，转让的土地用于国家机关和军事用地，城市基础设施用地和公益事业用地，国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地。经济适用房采取行政划拨的方式进行。因此，经济适用住房项目转让后仍用于经济适用住房的，经有批准权限的人民政府批准，也可以不补办出让手续；

　　（2）私有住宅转让后仍用于居住的；

　　（3）按照国务院住房制度改革有关规定出售公有住宅的；

　　（4）同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的；

　　（5）转让的房地产暂时难以确定土地使用权出让用途、年限和其他条件的；

　　（6）根据城市规划土地使用权不宜出让的；

　　（7）县级以上人民政府规定暂时无法或不需要采取土地使用权出让方式的其他情形。

　　第26题

　　试题答案：ABC

　　知识点：

　　第六章 房地产交易管理制度与政策 ☆☆☆☆考点29：房屋租金；

　　房屋租金可分为成本租金、商品租金、市场租金。成本租金是由折旧费、维修费、管理费、融资利息和税金五项组成的；商品租金是由成本租金加上保险费、地租和利润等八项因素构成的；市场租金是在商品租金的基础上，根据供求关系而形成的。目前，我国未售公有住房的租金标准是由人民政府根据当地政治、经济的需要和职工的承受能力等因素确定的，仍具有较浓的福利色彩。

　　《城市房地产管理法》规定：“以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得土地使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家，具体办法由国务院规定。”《租赁管理办法》中规定：“土地收益的上缴办法，应当按财政部《关于国有土地使用权有偿使用征收管理的暂行办法》和《关于国有土地使用权有偿使用收入若干财政问题的暂行规定》的规定，由市、县人民政府房地产管理部门代收缴。”

　　第27题

　　试题答案：ABCD

　　知识点：

　　第六章 房地产交易管理制度与政策 ☆☆☆☆考点28：房屋租赁合同登记备案；

　　房屋租赁合同登记备案是《城市房地产管理法》规定的一项重要内容。实行房屋租赁合同登记备案一方面可以较好地防止非法出租房屋，减少纠纷，促进社会稳定；另一方面也可以有效防止国家税费流失。

　　1.申请

　　签订、变更、终止租赁合同的，房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后30日内，持有关部门证明文件到市、县人民政府房地产管理部门办理登记备案手续。申请房屋租赁登记备案应当提交的证明文件包括：

　　（1）书面租赁合同；

　　（2）《房屋所有权证》；

　　（3）当事人的合法身份证件；

　　（4）市、县人民政府规定的其他文件。

　　（5）出租共有房屋，还须提交其他共有权人同意出租的证明。出租委托代管房屋，还须提交代管人授权出租的书面证明。

　　2.登记备案

　　房屋租赁登记备案包括着审查的含义。房屋租赁审查的主要内容应包括：

　　（1）审查合同的主体是否合格，即出租人与承租人是否具备相应的条件；

　　（2）审查租赁的客体是否允许出租，即出租的房屋是否是法律、法规允许出租的房屋；

　　（3）审查租赁合同的内容是否齐全、完备，如是否明确了租赁的期限、租赁的修缮责任等；

　　（4）审查租赁行为是否符合国家及房屋所在地人民政府规定的租赁政策；

　　（5）审查是否按有关部门规定缴纳了税费。

　　第28题

　　试题答案：ABCE

　　知识点：

　　第六章 房地产交易管理制度与政策 ☆☆考点12：房地产转让合同包括的内容；

　　房地产转让时，应当签定书面转让合同。合同的内容由当事人协商拟定，一般应包括：

　　1.双方当事人的姓名或者名称、住所。

　　2.房地产权属证书的名称和编号。

　　3.房地产坐落位置、面积、四至界限。

　　4.土地宗地号、土地使用权取得的方式及年限。

　　5.房地产的用途或使用性质。

　　6.成交价格及支付方式。

　　7.房地产交付使用的时间。

　　8.违约责任。

　　9.双方约定的其他事项。

　　第六章 房地产交易管理制度与政策 ☆☆☆考点24：房屋租赁合同的概念及内容；

　　租赁合同是出租人与承租人签订的，用于明确租赁双方权利义务关系的协议。租赁是一种民事法律关系，在租赁关系中出租人与承租人之间所发生的民事关系主要是通过租赁合同确定的。在租赁中出租人与承租人应当对双方的权利与义务作出明确的规定，并且以文字形式形成书面记录，成为出租人与承租人关于租赁问题双方共同遵守的准则。

　　《城市房地产管理法》规定：“房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房地产管理部门登记备案。”

　　第六章 房地产交易管理制度与政策 ☆☆☆考点33：抵押合同；

　　房地产抵押合同是抵押人与抵押权人为了保证债权债务的履行，明确双方权利与义务的协议。房地产抵押是一种标的物很大的担保行为，法律规定房地产抵押人与抵押权人必须签订书面抵押合同。

　　抵押物须保险的，当事人应在合同中约定，并在保险合同中将抵押权人作为保险赔偿金的优先受偿人。

　　抵押权人需在房地产抵押后限制抵押人出租、出借或者改变抵押物用途的，应在合同中约定。

　　第六章 房地产交易管理制度与政策 ☆☆☆考点14：以出让方式取得土地使用权的房地产转让；

　　以出让方式取得土地使用权的房地产转让时，受让人所取得的土地使用权的权利、义务范围应当与转让人所原有的权利和承担的义务范围相一致。转让人的权利、义务是由土地使用权出让合同载明的，因此，该出让合同载明的权利、义务随土地使用权的转让而转移给新的受让人。以出让方式取得土地使用权，可以在不同土地使用者之间多次转让，但土地使用权出让合同约定的使用年限不变。例如土地使用权出让合同约定的使用年限为50年，原土地使用者使用10年后转让，受让人的使用年限只有40年。

　　以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得原土地出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意。

　　第29题

　　试题答案：ABCD

　　知识点：

　　第六章 房地产交易管理制度与政策 ☆☆☆考点24：房屋租赁合同的概念及内容；

　　租赁合同是出租人与承租人签订的，用于明确租赁双方权利义务关系的协议。租赁是一种民事法律关系，在租赁关系中出租人与承租人之间所发生的民事关系主要是通过租赁合同确定的。在租赁中出租人与承租人应当对双方的权利与义务作出明确的规定，并且以文字形式形成书面记录，成为出租人与承租人关于租赁问题双方共同遵守的准则。

　　《城市房地产管理法》规定：“房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房地产管理部门登记备案。”

　　第30题

　　试题答案：AB

　　知识点：

　　第六章 房地产交易管理制度与政策 ☆☆☆☆考点30：租赁合同的自然终止和人为终止包括的情形；

　　自然终止主要包括：

　　1.租赁合同到期，合同自行终止，承租人需继续租用的，应在租赁期限届满前3个月提出，并经出租人同意，重新签订租赁合同。

　　2.符合法律规定或合同约定可以解除合同条款的。

　　3.因不可抗力致使合同不能继续履行的。

　　人为终止主要是指由于租赁双方人为的因素而使租赁合同终止。由于双方的原因而使合同终止的情形主要有：

　　1.将承租的房屋擅自转租的。

　　2.将承租的房屋擅自转让、转借他人或私自调换使用的。

　　3.将承租的房屋擅自拆改结构或改变承租房屋使用用途的。

　　4.无正当理由，拖欠房租6个月以上的。

　　5.公有住宅用房无正当理由闲置6个月以上的。

　　6.承租人利用承租的房屋从事非法活动的。

　　7.故意损坏房屋的。

　　8.法律、法规规定的其他可以收回的。

　　发生上述行为，出租人除终止租赁合同，收回房屋外，还可索赔由此造成的损失。

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