第一节 居住房地产的估价

　　二、影响居住房地产价格的因素

　　众所周知，不同城市、城市中不同位置、不同类型、不同使用年限的居住房地产在价格上存在较大差异，因此要准确、客观评估估价对象的价格水平，估价人员必须熟悉哪些因素对住宅的价格产生影响，在实地查看时必须把握好这些因素。影响居住房地产价格的因素很多，既包括城市经济发展水平、城市规划、产业政策与导向、住宅市场供求状况等宏观因素，也包括住宅的区位状况、实物状况等微观因素。但就同一城市而言，影响住宅价格的宏观因素基本一致，因此估价主要应关注住宅的区位状况和实物状况对住宅价格的影响。

　　（一）影响居住房地产价格的主要区位状况

　　1．交通条件

　　交通条件对于不同类型的房地产含义不同，对于居住房地产而言，交通条件主要指城市公共交通的通达程度，如估价对象附近是否有通行的公共汽车、电车、地铁、轻轨。特别是随着城市规模的不断扩大、人口的增多、交通堵塞越来越严重的大城市，住宅附近是否拥有地铁，对其价格的影响很大。

　　2．生活服务设施

　　生活是否方便取决于居住周边是否具有比较完善的生活服务设施；因而对住宅的价格产生较大影响。住宅周边的生活服务设施主要包括商店、超市、菜市场、银行、邮局等。

　　3．教育配套设施

　　教育配套设施是影响居住房地产价格的主要因素之一，教育配套设施对住宅价格的影响一方面体现在住宅周边是否有中、小学和幼儿园、托儿所，而另一方面体现在住宅附近是否有名校，住宅周边有名校的，其价格会因名校效应而明显高于其他区域住宅。因此在考察估价对象教育配套设施时，是否有名校应该是实地查看的重要内容之一。

　　4．环境质量

　　环境质量的好坏越来越成为影响住宅价格的重要因素，特别是高档住宅。环境质量主要包括绿化环境、自然景观、空气质量、噪声程度、卫生条件等。

　　（二）影响居住房地产价格的主要实物状况

　　1．建筑结构、类型和等级

　　建筑结构的不同直接影响建筑的工程造价，即建筑成本，从而影响住宅的价格。住宅建筑结构主要分为砖混结构、砖木结构、钢筋混凝土结构、钢结构等。建筑的高度、每一层的层高的不同也会影响建筑工程造价，高层住宅的建造成本会高于多层住宅。

　　2．设施与设备

　　住宅的供水、排水、供电、供气设施的完善程度，小区智能化程度，通讯、网络等线路的完备程度，公用电梯的设置及质量等都会对住宅价格产生影响。

　　3．建筑质量

　　建筑质量、保温或隔热设施、防水防渗漏措施等是否符合标准及质量等级。

　　4．装修

　　对于新建住宅而言，住宅是否有装修、装修程度如何对其价格会产生较大的影响。一般情况下，可根据住宅的装修状况将住宅分为毛坯房、粗装修房、普通装修房、精装修房、豪华装修房，它们之间的价格差异很大，如近年来在北京、上海、广州等大城市，出现了光装修费就高达每平方米几千元的住房，即该类住房的装修成本就基本相当于普通住房的价格水平。然而对二手住宅而言，住宅是否有装修、装修程度如何对其价格的影响程度远没有一手房大，因为存在装修的折旧问题。

　　5．朝向与楼层

　　朝向除了考虑采光、通风等因素外，还有一个重要的因素是景观。当住宅四周的景观都基本一致，通常东南朝向的住宅会优于其他朝向，价格最高，而西北期向最差，价格最低。但当住宅四周的景观差异非常大时，景观对住宅价格的影响就非常大，如当住宅北向面对的是美丽的海景、江景、山景、公园等，北向的住宅价格就会比同楼层的南向住宅高，而且甚至会高很多。

　　不同楼层住宅之间的价格差异取决于建筑的高度、是否有电梯。多层无电梯住宅的最优楼层是高低适中的楼层，例如7层住宅的最佳楼层是4、5层，其价格最高。而高层住宅由于普遍装有电梯，楼层越高，景观及空气质量等越好，因此价格越高。

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