（二）明确估价对象

　　估价对象应是由委托人指定，但又不是完全由其决定的，因为如上所述，有些房地产不应作为某些估价目的的估价对象。具体地说，估价对象既不能简单地根据委托人的要求来确定，也不能根据估价师的主观愿望来确定，而应是估价师在委托人指定的基础上，根据已明确的估价目的，依据法律、法规和政策并征求委托人同意后确定的。因此，在明确估价对象时，估价师首先应清楚明白，依据有关法律、法规和政策，有些房地产不应作为某些估价目的的估价对象。例如，除上述不得抵押的房地产不应作为抵押估价目的的估价对象外，法律、行政法规规定不得作为出资的房地产，不应作为出资设立企业估价目的的估价对象。

　　在实际估价中，要特别注意估价对象范围的界定，包括实物构成上的范围（如是否包括建筑物内的家具、电器、机器设备等动产）、权益上的范围（如是否包括特许经营权、债权债务）、空间上的范围（如坐落、四至、高度、深度）。

　　明确估价对象的内容，包括明确估价对象的实物状况、权益状况和区位状况。

　　明确估价对象的实物状况，是要弄清委托人要求估价的房地产是如何构成的，范围多大。较具体地说，它是土地，还是建筑物，或是既包括土地又包括建筑物；是一宗房地产，还是多宗房地产，或是一宗房地产的某个部分。对于正在运营、使用的房地产，例如宾馆、商场、餐馆、影剧院、游乐场、高尔夫球场、汽车加油站、码头、厂房等，还应明确是否包含其中的家具、电器、装饰品、专业设备等房地产以外的财产，例如工业房地产是否包括地块内的基础设施、构筑物、机器设备等。对于房地产开发用地，还应明确其基础设施完备程度和场地平整程度。对于在建工程，还应明确是当前工程进度下的状况，还是未来开发完成后的状况。

　　明确估价对象的权益状况，首先是要弄清估价对象的现实法定权益状况，然后在此基础上根据估价目的来明确是评估估价对象在现实法定权益下的价值还是在设定权益下的价值。多数估价是评估估价对象在现实法定权益下的价值，不得随意设定估价对象的权益状况来估价。但在某些特殊情况下，根据估价目的的要求，应当以设定的估价对象的权益状况来估价。例如房屋拆迁估价，是评估被征收房屋在完整权利下的价值，不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。这是因为，无论被征收房屋是否租赁、抵押、查封等，征收人都应当付出足额的补偿，至于房屋租赁、抵押、查封等是属于相关当事人与被征收房屋所有权人的债权债务等关系问题，应当由当事人之间或者有关管理部门去解决。再如法院委托的强制处分房地产估价，被强制处分房地产可能正是由于抵押、产权人欠债、欠税或者不法取得（如受贿）等而被强制拍卖、变卖的，其现实权利是不完整的，但这类估价通常是评估被强制处分房地产在完整权利下的价值。因为对于受让人来说，通过法院强制处分将取得的是完整权利。如果不是通过法院强制处分取得，而是直接从产权人那里取得，则评估的应当是现实权益下的价值。

　　明确估价对象的区位状况，是要弄清估价对象的位置、交通、周围环境和景观、外部配套设施等。值得注意的是，估价对象的用途和实物状况不同，对其区位状况的界定会有所不同。例如，估价对象是整个住宅小区与是其中的一幢住宅楼、一幢住宅楼中的一套住房，对区位状况的界定是不同的，后者的区位状况还应包括楼层和朝向。

　　在明确估价对象时，估价师还应要求委托人如实提供其所能提供的反映该估价对象状况的资料，例如位置、四至、面积、用途（包括规划用途、设计用途、实际用途等）、权属（拥有的是所有权还是使用权；如果是使用权，使用期限多长，已使用了多少年，还剩余多少年）、建成日期等。对于要求委托人提供的资料，最好在事前针对不同的估价目的和估价对象，列出清单。

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