（二）影响居住房地产价格的主要实物状况

　　1．建筑结构、类型和等级

　　建筑结构的不同直接影响建筑的工程造价，即建筑成本，从而影响住宅的价格。住宅建筑结构主要分为砖混结构、砖木结构、钢筋混凝土结构、钢结构等。建筑的高度、每一层的层高的不同也会影响建筑工程造价，高层住宅的建造成本会高于多层住宅。

　　2．设施与设备

　　住宅的供水、排水、供电、供气设施的完善程度，小区智能化程度，通讯、网络等线路的完备程度，公用电梯的设置及质量等都会对住宅价格产生影响。

　　3．建筑质量

　　建筑质量、保温或隔热设施、防水防渗漏措施等是否符合标准及质量等级。

　　4．装修

　　对于新建住宅而言，住宅是否有装修、装修程度如何对其价格会产生较大的影响。一般情况下，可根据住宅的装修状况将住宅分为毛坯房、粗装修房、普通装修房、精装修房、豪华装修房，它们之间的价格差异很大，如近年来在北京、上海、广州等大城市，出现了光装修费就高达每平方米几千元的住房，即该类住房的装修成本就基本相当于普通住房的价格水平。然而对二手住宅而言，住宅是否有装修、装修程度如何对其价格的影响程度远没有一手房大，因为存在装修的折旧问题。

　　5．朝向与楼层

　　朝向除了考虑采光、通风等因素外，还有一个重要的因素是景观。当住宅四周的景观都基本一致，通常东南朝向的住宅会优于其他朝向，价格最高，而西北期向最差，价格最低。但当住宅四周的景观差异非常大时，景观对住宅价格的影响就非常大，如当住宅北向面对的是美丽的海景、江景、山景、公园等，北向的住宅价格就会比同楼层的南向住宅高，而且甚至会高很多。

　　不同楼层住宅之间的价格差异取决于建筑的高度、是否有电梯。多层无电梯住宅的最优楼层是高低适中的楼层，例如7层住宅的最佳楼层是4、5层，其价格最高。而高层住宅由于普遍装有电梯，楼层越高，景观及空气质量等越好，因此价格越高。

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