第一章  房地产经纪概述

　　第一节 房地产经纪的含义及分类（掌握）

　　一、房地产纪纪的含义（掌握）

　　（一）经纪的含义（掌握）

　　1.经纪是商品经济发展到一定阶段而出现的促进商品交易的中介服务活动。

　　2.这种中介服务活动可以提高交易效率、降低交易成本，是一种有偿的经济活动。

　　3.经纪的完整定义可表述为：经纪是经济活动中的一种中介服务活动，具体是指自然人、法人和其他经济组织通过居间、代理、行纪等服务方式，促成委托人与他人的交易，并向委托人收取佣金的经济活动。

　　4.一般而言，经纪服务最主要的方式有居间、代理、行纪三种。

　　（1）居间是指经纪人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，撮合交易成功并向委托人收取佣金等经纪服务费用的经济行为。

　　居间是经纪行为中最原始的一种方式，其特点是经纪人在撮合交易成功之前与委托人之间一般没有明确的法律关系。

　　（2）代理是指经纪人在受托权限内，以委托人的名义与第三方进行交易，并由委托人承担相应法律责任的经济行为。

　　经纪活动中的代理，是一种商事代理活动，即代理人根据与被代理人达成的经纪合同关系，从事合同规定范围、程度、时间的商品交易活动的行为。

　　代理活动中产生的权利和责任由委托人承担，经纪人只收取委托人的佣金。

　　（3）行纪是指经纪人受委托人的委托，以自己的名义与第三方进行交易，并承担规定的法律责任的经济行为。

　　1.行纪主要有以下两个特征：一是经委托人同意，或双方事先约定，经纪人可以以低于（或高于）委托人指定的价格买进（或卖出），并因此增加报酬；

　　二是除非委托人不同意，对具有市场定价的商品，经纪人自己可以作为买受人或出卖人。

　　2.从形式上看，行纪与自营很相似，但是除经纪人自己买受委托物的情况外，大多数情况下经纪人都并未取得交易商品的所有权，它是依据委托人的委托而进行活动。

　　即使经纪人在行纪业务中可以介入买卖，但也应以完成委托任务为主，不应因介入买卖而改变中介本质。

　　3.从事行纪活动的经纪人拥有的权利较大，承担的责任也较重。在通常情况下，经纪人与委托人之间有长期固定的合作关系。

　　4.按经纪活动服务市场不同，可将经纪分为：房地产经纪、保险经纪、证券经纪、期货经纪、演艺经纪、体育经纪人、农产品经纪等。

　　5.在所有经纪行业中，房地产经纪从业人数最多，一般能占到八成。每一种经纪活动都是一种专业化的服务活动，需要经纪人充分了解其所在的专业市场或行业的信息，掌握其所要求的专业知识和技能。

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