二、房地产经纪的分类（掌握）

　　（一）房地产居间与房地产代理

　　在经纪活动的三种方式中，行纪主要出现在普通商品的对外贸易领域，其主要法律依据是《中华人民共和国合同法》（1999年3月15日，中华人民共和国第九届全国人民代表大会第二次会议通过，中华人民共和国主席令第15号，以下简称《合同法》），并不适用于房地产。就房地产经纪而言，如按服务方式分类，主要分为房地产居间与房地产代理两大类。

　　1．房地产居间

　　房地产居间是指房地产经纪机构及人员向委托人报告订立房地产交易合同的机会或者提供订立房地产交易合同的媒介服务，并向委托人收取佣金等服务费用的经济行为。

　　由于房地产交易的类型众多、手续繁杂、涉及面广等特点，这决定了房地产居间活动对房地产交易具有重要的作用，成为房地产市场中不可缺少的经营活动。

　　随着房地产交易量的增多，房地产居间业务量不断提高。为了适应这种市场需求，不同内容的房地产居间活动也逐步发展成为专业化操作的相对独立的工作领域，如房地产买卖居间、房地产租赁居间、房地产抵押居间、房地产投资居间等。

　　2．房地产代理

　　房地产代理是指房地产经纪机构及人员以委托人的名义，在委托协议约定的范围内，代表委托人与第三人进行房地产交易，并向委托人收取佣金等服务费用的经济行为。

　　其中，新建商品房销售代理是目前房地产代理活动的主要类型，一般由房地产经纪机构接受房地产开发商委托，负责商品房的市场推广和具体销售工作。

　　在这一类代理活动中，常常又派生出一些其他代理活动，如代理购房者申请个人住房抵押贷款等。此外，随着房地产业的发展和房地产市场的成熟，房地产代理业务也随之扩大。一些房地产经纪机构的代理业务开始拓展至房地产开发、交易、物业管理全程，从事代理筛选及聘用从设计机构、施工单位到物业服务企业等各类专业机构的活动。

　　3．房地产居间与房地产代理的区别

　　房地产居间与房地产代理是两种不同的房地产经纪服务方式，在法律性质上有明显的差异：在房地产居间业务中，房地产经纪机构可以同时接受一方或相对两方委托人的委托，向一方或相对两方委托人提供居间服务。而在房地产代理业务中，房地产经纪机构只能接受一方委托人的委托代理事务，因为国家法律没有有关代理人可以同时接受相对两方委托人的委托代理业务的解释。

　　除以上两种基本类型外，房地产拍卖也被一部分房地产业内人士视为房地产经纪活动的一种特殊形式。目前，在很多大城市，房地产拍卖已成为一项非常活跃的经济活动。拍卖机构受有关主体的委托，以公开竞价的方式将标的房地产卖给最高出价者。这可以看作是一种特殊的代理形式。但目前在我国，房地产拍卖必须由拍卖公司进行，并不属于房地产经纪业的业务范围。

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